可能是因为年底了，老钱们都开始蠢蠢欲动了，最近咨询虎爸类别墅产品的案子明显增多：

比如近期势头最火的万科珈蓝的合院，最低320万上车五象湖东，有天有地有院子，极具诱惑力，

比如中海湖上景明的叠墅那堪比大平层的空间感，看起来可太香了。

到底要不要入手？有哪些选房要点？是虎爸被问得最多的问题。

但接触众多咨询案后，虎爸发现一个共同点：好像大家并不太理解合院和联排、叠墅有啥区别，甚至常常弄混，认为其实差不多。

恩，像极了虎爸看车那样，越野、SUV、吉普车，傻傻分不清。

厘清三者间的区别及特性，才能更好的匹配需求，否则不仅容易花冤枉钱，还找不到看房的重点，被带进坑里。

接下来，虎爸打算做个专题系列文章，帮大家厘清联排、合院及叠墅的特点及选购攻略。

本篇为首篇，先对三者进行属性上的定义。

直接说结论：联排和合院可以归类为别墅型产品，而叠墅其实是多层洋房建筑。

区分的标志就一个指标：是否占天且占地。

所谓占天占地就是指既有地下花园，又有完整的屋顶露台，整栋楼包括地面都是自己的一亩三分地。

所以按这个标准，联排、合院，都符合这个占天占要求的。

而叠墅，要不上叠只能占天，下叠只能占地，两者不可兼得，甚至连入户都是共用的，压根谈不上我的地盘我做主，所以叠墅和别墅压根不是一个物种。

OK，我们现在知道了联排和合院属于别墅，叠墅属于多层。

接下来先聊聊同属别墅型产品，联排和合院有什么不同？这也是大多数人容易搞不清楚的地方。

答案就要从别墅的形态演变史里找寻，明白了演变逻辑就读懂了他们的本质区别。

总的来说，别墅的演变分为四个阶段，分别是“独栋—双拼—联排—合院”

1、独栋别墅

早期我们说的别墅其实都代指独栋别墅，即一块地四周只有单独的一栋建筑物。但因为用地太浪费，郭嘉直接出台限墅令直接封杀了。

所以大家会发现，在南宁只要是独栋别墅，比如嘉和城独栋、龙胤花园独栋、新天地别墅独栋等等，都是03年之前拿的地，再往后就绝迹了。

当然，人民群众的智慧是无穷的，所谓上头政策，下有对策。既然不允许我只建一栋，那我搞两栋拼一块总可以吧，嗯，所谓的双拼别墅就横空出世了。

2、双拼别墅

主打的就是卡政策BUG，土豪一野买两套，不就变成独栋了嘛?

但你偷偷做还行，一旦大规模搞，演变成一种风气，直接又被郭嘉给咔嚓了，所以最后连双拼都不允许做了。

3、联排别墅

好吧。独栋和双拼被禁，这才演变成大家目前见得最多的联排，即两栋以上的别墅群统称为联排。如下图：

比如荣和公园墅，看布局就知道了，联排相对于独栋双拼来说，无论采光、私密还是空间尺度，压根不是档次。

说实话，如果不是前后有花园，和居民自建的天地楼，在形态上是没有任何区别的。

开间短、进深长，整个空间呈长条型，怎么看都不豪啊?

因此，如果要买联排，一边都会选两端的，起码在花园用地、采光（三面）及私密上能更接近双拼别墅。但开发商造就预判了你的预判，一般中间和边户的定价按1:2，即中间500万，边户1000万。

反正买联排中间户是蛮郁闷的，明明花的价格不菲，但体验感确像住天地楼？

原谅我找不到其他图，大家将就着吧

4、合院

正所谓：需求就是正义，创新是呼唤出来的。所以联排的升级变种，合院它来了：

注意，是变种，本质上合院是联排的一种产品形态，其实在形制上，它仍然是联排别墅，我们可以把合院理解成传统联排的改良版。

主要是优化了采光及私密性，以及把花园内向化，更符合国人天圆地方的生活想象。

我们前边也说了，联排因楼靠楼排布原因，采光只能双向，且户与户之间只有一面隔墙，日常活动多少都会相互影响，属于你在院子做啥，我都能看得一清二楚，没啥私密性可言。

而合院针对这些痛点，引入了我们传统三合院的形式，把产品形态从I型变成L型，突然间就打开了一片新天地：

▌采光从之前的单面采光，变成了双面。

▌因为变成L型围合成了院子，所有的视野面及活动区域都变成向内，在自家的庭园里，私密性大大了加强了。

▌我们国人内心深处的院子情结，单是情绪价值这一块想不火都难。

总的来说，合院算是把功能和情绪价值都兼顾到了，这几年能火不是没有道理的。

但这世上岂有十全十美？万事万物讲究一个损有余而补不足。

合院可能在采光及私密上相比传统联排更强了，但在实际的居住空间上却更逼仄了。

但凡认真研究过合院的尺寸就知道，空间有多小，比如大部分合院的客厅甚至都容不下一面电视墙。

只不过合院作为新物种，大家还没体验过所以吐槽的声音不多而已，就像早期的错层产品，看起来酷炫，实际住起来的确不如人意。

所以，目前并不是说合院就替代了联排，两者更多属于互补又竞争的关系，还没分出高下。

但从目前开发商的态度来说，传统联排的形制还是要比合院要高上一等的。

比如只要高端盘做高低配，基本上都采用联排，比如冠江墅、建发缦云、荣和交投樾园等等。

而反观合院比较多的出现在中低端盘里，而且面积大多克制在140平左右，比如万科珈蓝、荣和五象院子、大唐院子。

综上所述，从别墅等级来说：独栋＞双拼＞传统联排≥合院。

最后，再聊一聊叠墅。

一般来说，我们以楼高做建筑形态区分，如下：

6楼以下为多层

7-18层为小高层

18层-33层的为高层

33层（超100米）以上的为超高层

同样是多层，也会分：平层、复式和叠墅。

平层，顾名思义就是只有一层那种。

复式，就是有两层，依然是共同入户，没有花园及露台及独立地下室。

叠墅，其实就是复式的升级版，不仅能做到独门独户，还有地面花园、露台，独立地下室，是带有很强的别墅居住体验的，名字带墅字倒也名副其实。

现在市场上的叠墅也是分类的，主要分双叠墅和三叠墅。

双叠一般是6层2户，其中1-2层为一户，占地面花园；3-6层为一户，拥有露台，即我们说的占天，两者都有独立的地下夹层及停车库，如下图：

在南宁比较有代表性都是中海家的，比如中海湖上景明和中海半山壹号，特别是前者算是南宁革命型叠墅产品，后面讲叠墅篇时会着重分析。

而三叠墅顾名思义，就是分上中下叠。一般三叠最难卖的就是中叠了，要不做成复式户型，要不就做平层户型，比如保利明月江山的三叠墅，就是中叠平层化，重点主打三下叠。

总之吧，叠墅产品就是多层复式洋房的花园化和别墅化，虽然也能占天占地（二选一），但毕竟没有对土地的完全私有，在其稀缺性上，和联排及合院不是一个量级的。

但稀缺性是一回事，居住体验又是另一回事。

三者的居住体验有何不同？有哪些优劣势？选房有哪些注意要点？

虎爸就留到下一篇展开细聊了，周末还要写文章好累好卷的，我要下班带娃了，大家拜了个拜。

以上是今天分享的全部。最后总结一下：

1、联排和合院同属别墅，合院是联排的改良变种。

2、叠墅属于多层洋房，不能同时占天占地，不能对土地完全占有。

3、从产品等级来说是：独栋＞双拼＞联排≥合院＞叠墅

4、实际的居住体验，各有优劣，请听下回分解。最后码字不易，麻烦小伙伴们一键三连，感谢大家。

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