因为个人比较关注国内楼市的行情，平时跟亲朋好友也会时不时聊一聊家乡的房地产市场动态，再加上近两年国内楼市发生了一系列翻天覆地的变化，所以今天重点聊聊跟咱们老百姓生活息息相关的几个国内楼市热点问题。

先抛出重点问题，然后再一个个展开聊。

一.未来楼市发展的趋势如何？

二.现在是不是合适的买房时机？

三.手中持有多套房产的哥们姐们，继续持有还是卖出？

四.假如房子卖了，手持现金往哪儿放？

一.未来楼市发展的趋势如何？

先看看近期的楼市相关数据（数据皆源于网络收集和整理）。

地产开发商相关数据：

2022年1-10月份百强房企销总额为60954.6亿元，同比下降43.4%，其中销售额超千亿房企16家，较去年同期减少16家，销售额均值2011.9亿元。销售额超百亿房企100家，较去年同期减少48家。前十强房企销售额均值为2531.4亿元，较上年下降36.4%。截止到目前，已经有三十多家规模型房企债务违约或破产，其债务规模估算一下竟高达约6.8万亿，如果算是上下游关联企业的债务，这个数字可能会更大。

国内楼市交易数据：

10月份重点30城的成交面积降至1414万㎡，创下半年以来单月新低，环比下降了14%，同比降幅扩大到了28%。1-10月累计同比跌幅达40%，当月成交创3年同期新低。30个重点城市新房成交，只有成都、天津、长沙、武汉、重庆、福州、大连、海口、宁波环比有所上涨，其余均下跌。同比全线下跌，前10月累计同比全线下跌。

当然，襄阳也不例外，根据国家统计局发布的数据统计，

襄阳市的新房价格指数已经连续6个月同、环比均下跌，二手房则更为惨淡

。

图片源自网络

土地市场方面：

10月份的土拍溢价率仅仅为2.2%，创下了今年的新低，50强民营房企拿地的金额同比和环比均降幅超过60%。10月全国300城经营性土地出让金3410亿元，同、环比分别下降17.3%和32.1%。全国300城成交规划建筑面积132457.83万平方米，同比下降13.31%；总出让金达29975.86亿元，同比下降31.79%；地块流拍率为18.05%，较去年同期增长2.07个百分点。

襄阳近两年的土拍市场，大多是国投城投这种国有企业在拿地，鲜有看到民营开发商入场，流拍的情况也时有发生。

再谈谈几个大家有目共睹的大趋势。

（1）现有房子存量够不够住？

据七普统计数据，2020年全国家庭户居住住房总面积为517.2亿平方米，家庭户住房总量较六普增长了34.3%，约132.1亿平方米。期间城镇家庭住房面积由179亿平方米增长至295亿平方米，增量达到115.6亿平方米，贡献了期间全国增量的87.5%，也与期间全国商品住宅销售面积相若。可以说，

从总量上来看，目前已经进入了“不缺房”的时代

。

当然，中国住房情况相当复杂，统计数据肯定存在偏差，并且受居民收入差异和人口流动等因素影响，仍有较多居民的住房条件有较大的改善需求和提升空间，中国居民住房的结构性需求仍在。七普统计数据显示，有33%的家庭人均住房面积已经达到了50平方米以上，超过了欧洲发达国家的平均水平。另一方面，也有15%的城镇家庭户人均住房面积低于20平方米，几乎不到全国平均水平的一半。其中，以北京、上海为主的一线城市仍在普遍存在“缺房”的现象。如广东省城镇人均住房面积最小，只有30.9平方米，北京、上海超9%家庭“多代同住一室”。

概括一下就是：

总量不缺，局部缺；一线扎堆的地方缺，其它不缺

。

咱们襄阳人缺房子吗？我想应该是不缺，可能缺的是好房子，更缺钱......[捂脸]

（2）人口老龄化加剧，人口负增长即将到来。

2020年我国第七次人口普查数据显示：我国老年人口增加了5.44%，劳动力人口相比2010年下降了6.79%。60岁及以上人口2.64亿，占比18.7%；65岁及以上人口近2亿人，占比为13.5%，据联合国预测，至少未来50年内中国是世界上老年人口最多的国家。

中国在2000年已经进入老龄化社会，在2022年前后将进入中度老龄化社会，在2035年前后将进入重度老龄化社会（老年人口占比超过20%）

。

2021年中国仅出生1062万人，无论从绝对数还是相对比例来看，均为建国以来最低水平。2021年国家卫生健康委调查显示，育龄妇女生育意愿继续走低，平均打算生育子女数为1.64个，低于2017年的1.76个和2019年的1.73个。作为生育主体的“90后”、“00后”，打算生育的子女人数仅为1.54个和1.48个。未来一孩出生人数，大概率会持续低迷。

为适应人口变化的新形势，国家在2016年和2021年先后放开二胎和三胎。国家卫健委近日发布的统计公报显示，2021年出生人口中，二孩占比41.4%，三孩及以上占比14.5%，一孩出生占比不足半数。2021年一孩出生人数，仅为2016年的51.8%。

2021年，中国人口出生率为7.52‰，死亡率为7.18‰，两者无限趋近。在老龄化影响下，死亡率还会缓慢上升。这意味着出生率下降到7‰以内，人口负增长就会到来。[惊呆]

（单位：万人 ）图片源自网络

（3）未来房地产行业还会是国民经济的支柱产业吗？

回答这个问题，我觉得不用看什么数据，分析什么趋势。我就问问大家：你觉得现在的房价高不高、贵不贵？我相信大部分人的回答应该是：够高够贵了。如果房价继续涨下去，而钱包却越来越干瘪，那真是见鬼去吧！

多年以来，房价涨幅长期高于居民收入增速，高住房支出（高房价、高额贷款、高租金）抑制了居民的其他消费，这就造成了我们这几年一直常听到的消费降级，剔除购房相关支出后，居民可支配收入越来越少。简单来说，消费不振，经济运行中的总需求会降低，经济流动性必然受阻，经济增长也必然受到影响。

再有，近几年不断的国际冲突和市场竞争已经明显地表明，一方面在核心科技领域我国与欧美发达国家之间还存在着巨大的差距，另一方面印度、泰国、越南等东南亚国家由于低廉的人力成本，正在不断的蚕食我国的低端制造加工产业份额。未来国家之间的竞争核心必然拼的是科学技术的创新、高端产业的竞争力。

而我国多年以来地产行业的高增长吸引了过多的金融资源进入，这明显不利于实体产业的发展，不符合未来国家发展的走向

。

中国房地产行业经过20来年的高速发展，如今似乎已经到顶，后续大概率是持续下坡了。

图片源自网络

虽然今年以来政府出台了一系列比如降房贷利率、降首付等扶持楼市的优惠政策，但从以上楼市的各方面数据来看，从近几年反反复复的疫情影响导致经济不振、失业率不断上升的大环境来看，从长期不会变化的“房住不炒”的政策方针来看，楼市的寒冬已经到来。

未来房子的投资属性会逐渐减弱，居住属性会逐渐增强，不出什么意外的话，这一趋势会长期稳定地走下去

。

二.现在是不是合适的买房时机？

回答这个问题之前，先认真地问自己两个问题：为什么要买房？钱包准备好了吗？

如果你是首次购房的刚需，如果需求不是那么迫切，可以慢慢挑选，买方市场你就是大爷。如果确实需要买了，当前楼市对于买方给出的条件已经相当友好了，不用想着非要等到楼市最低点，

遇到适合的房子现在就可以出手

。

如果你是出于改善性需求去购房，我认为这也是一种“刚需”，当然也完全可以出手。不过中产家庭要慎重考虑经济承受力和旧房的处理问题，有矿的家庭则随意买。

最后，如果是出于投资的角度去购房，襄阳的小伙伴们千万别冲动，这绝对是个坑，就算钱多也要三思啊！在当前的房产市场，量大而杂，劣币远远多于良币，投资买房已经不是一件任何人随随便便可以做好的事情，任何一个错误的决定，可能带来的都是巨大的资金损失。因此，它需要你具备：丰富的行业经验、百里挑一的眼光、成熟稳定的心态。总之，

三线及以下城市（包含襄阳），我个人不建议任何的投资买房，一二线城市只建议精挑细选后的优质或有潜力的房产

。

给在路上的购房者几个良心建议：

1.购房之前要对自己的经济状况全面仔细评估，在经济大环境低迷、失业率上涨的情况下，一定要量力而行。尤其是贷款买房，一定要评估好自己的还款能力和资金状况，至少留足两年的还贷资金，以免后期出现房贷无法偿还的情况。

2.尽量选择现房，慎重考虑期房。现在有多少个暴雷的开发商，我想就不用去一一列举了，民营房地产开发商现在都生存困难，说不定哪一天就资金链断裂，期房一个是交付时间没保证，一个是房屋质量不受控。因此，除非是非常了解底细的开发商，否则不建议购买期房。相反如果买的是现房，房子质量如何看得到摸得到，觉得房子满意了再购买。

3.即使是购买小户型，也尽量选择三房及以上的产品。现在和未来，两房户型必将退出主流市场，三房户型必将是未来家庭功能性需求的最低标准。

三.手中持有多套房产的哥们姐们，继续持有还是卖出？

回答此问题之前，先要正确地看待房产这个类型的资产。身边有一些人到现在还是秉持着老旧的观念，总觉得房子是硬通货，以名下房子多而引以为豪，让这种人去卖房子那是难上加难。而正确的做法应该是：客观的分析成本和收益，择优去劣。

介绍一个最基本的分析房产成本和收益的方法：即以现在为时间分界线，分别来“总结过去”和“预测未来”，从这两个维度来做分析和判断（为了简化计算，不考虑通货膨胀、货币贬值的因素）。

首先，算出当前假如卖房后获得的收益情况，以此来总结过去。

当前卖出收益 = 卖房所得 + 租金收益 - 购房支出 - 贷款余额

；

卖房所得是假如以当前的市场行情把房卖掉后，扣掉贷款和所有其他费用，最终实收的房款；

购房支出基本包含：首付款、首付款利息（首付款假如存银行可获得的利息）、已还贷款总额、装修费、相关税费（新房主要是契税和维修基金，二手房以实际支出的各税款和手续费为准）、已付物业费等。

举个例子：一套100平的新房，是在2016年以五千元/平买入，房屋总价50万，首付款20万，贷款30万，2018年交房后出租，租金1000元/月，2022年市场均价是1万元/平不含税。假设2016年存款利率4%，贷款利率偏高月供2000元，2022年贷款余额28万，契税和维修基金合计1万，物业费2000元/年。这样大概计算一下2022年卖房收益=100万+1.2万x4年-（20万+8千x6年+2.4万x6年+1万+2千x4年）-28万=35.8万。此例因买入价格较低，以20万本金六年时间，最终获得约36万的利润，这还是相当不错的一笔投资。如果某房产买入多年后，卖出收益还较差，在当前的形势下，这个房产再继续持有的必要性就非常低了，及时止损才是正道。

其次，再看假如从现在开始继续持有房产的收益情况，以此来预测未来。

未来持有收益 = 房价增值 + 租金收益 - 月供还贷 - 物业费

；

其中，房价增值这一部分，需要结合房地产大趋势和房子本身的特点来做预测，如果房价基于当下价格，未来还有上涨空间则是正收益，否则就是负收益。还是基于上个例子，假设这套100平的房子位于一个三线城市，可大胆预测未来十年之内价格持平，则未来持有收益=0+1.2万-2.4万-2千=负1.4万/年，这里要特别注意房贷月供是一个较大的负收益项，假如房贷利率远大于当前的存款利率，建议尽可能结清全部贷款或先还一部分。

结合此例上述的卖出收益和持有收益的综合分析，如果继续持有则每年亏损约2.4万（35.8万年利息损失约1万+持有收益负1.4万/年），因此，这个房子最好尽快卖掉套现。

图片源自网络

总结一下，在手中持有多套房产的情况下，除了自住的那一套，其他房产都可以用上述方法核算“当前卖出收益”和“未来持有收益”，是赚是亏？是优是劣？起码要做到心中有数。可能有些人会说，计算收益不难，关键是能不能卖的出去？我认为除非是乡镇以下这种非常不活跃的市场，在至少三四线城市及以上的楼市中，目前还没惨到卖不出去，应该只是价格还未到位。

四.假如房子卖了，手持现金往哪儿放？

这个章节本来是不想写的，因为这是目前很多人，尤其是普通老百姓包含我自己，都几乎无解的难题。这个时代科技日新月异、信息爆炸目不暇接，不同的圈子不同的阶层，各自有不同的认知范畴，我也认同这个说法：在你认知范畴之外的财富，想也得不到，意外得到了也拿不住。

所以，假如房子变现后，手持现金应该怎么处置，在我认知内的个人建议如下供参考：

1.在经济大环境不好的时候，又不精通其他投资渠道（比如股票/基金等理财投资）的情况下，就老老实实的购买大银行保本保息的大额存单等存款产品，利息也不低，在今年银行理财产品屡屡不靠谱的情况下，大额存单还是非常抢手的。

2.我个人非常看好中国科技产业未来的发展潜力，如果是股市玩家，并且愿意研究高科技产业的发展和趋势，拿出一部分闲置资金投资在科技潜力股或主流科技公司上，可能会有意想不到的收获。

3.在国内一线城市和二线核心城市中，寻找优质房产项目买入，这个我相信肯定有，只不过门槛较高，门槛在于：寻找和筛选所需要的大量时间和精力、起点较高的资金实力、大城市购房资格问题等等。

---能力有限，就先说到这里把，路过的看官如有更好的见解，欢迎留言赐教！

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