大家都知道香港买房不限购不限贷款，有钱随便买，那关于按揭和不同身份按揭比例及入息影响按揭成数有了解吗，在这里先给大家做个分享：

总体说

1.香港买房首付款是根据总价和收入来源是否在香港决定的，香港金额管理局规定银行1

000万以下

的现楼且没有放租的楼盘，

收入来源于香港的最高可以贷款90%，如果是收入来源于内地的大概贷款50%-60%不等

，具体细节每家银行不一样。

楼价2000万以上收入香港的贷款50%，内地的贷款40%。这个是一次按揭 银行提供的。

2.然后

个别开发商有提供二次按揭也就是二按

，由开发商担保的合作，这一部分恒基开发商做的比较多，

大概可以再贷款20%-40%

，具体看楼盘，利息大概会银行高一点点，头三年一般在2-3厘左右，二按部分可以随时还掉，一按银行一般绑定2-3年，提前还款会罚息。借不借二按和选择贷款多少由客户自由选择，但由于香港利息比较低，大部分客户都会选择贷款，如果需要贷款比较多金额的话就可以选择一按和二按一起办理，申请的也是同步进行，和银行签一次和开发商签一次。

3.

办理贷款一般提前3个月左右申请

，举例如果是180天即时供楼，那就需要在第90天之前准备好贷款资料，递交3家左右银行做预按审批，最终可以选择一家贷款利息和回赠比较多的银行签署银行文件即可。

放款大概是2-3周左右，银行放款时会通知买家的律师行对接，由律师行对接给开发商的律师。

什么是「按揭成数」?

传统银行:

因为银行受到金管局所规管，故银行须依照金管局的规定批出按揭。

根据现时金管局修订政策

，准买家在银行最高五至六成按揭，视乎物业价值而定。700万元以下的物业，最高可以60%按揭；700万至1,000万元以下的物业，则最高可60%按揭，但贷款额上限为500万元；至于1,000万元或以上的物业，则最高只可50%按揭。

楼价

按揭成数

1,000万元以上

50%

700万-1,000万以下

60%、贷款额上限500万元

700万元以下

60%

按揭证券公司(新按保)

过，如果买家只能五至六成按揭，意味他们需要自己准备四至五成首期才可以，鉴于楼价飞升，买家未必有足够首期。

香港按揭证券公司

就为银行提供了「按揭保险」，变相银行可在无须承担额外风险下，为买家提供更高成数的按揭贷款。财政司司长陈茂波在

《财政预算案2022》

，容许400万至1,000万元的物业，最高可90%按揭；1,000万元以上至1,920万元以下物业，最高可80%至90%按揭，而贷款额上限为960万元，但前提是物业必须自住，而且只适用于现楼，若购买楼花项目，则只有建筑期付款计划能适用次按保。

楼价

按揭成数

400万至1,000万元

90%

1,000万以上至1,125万元以下

80%-90%、贷款额上限900万元

1,125万元以上-1,920万元

80%、贷款额上限960万元

影响「按揭成数」的六大常见因素:

上文所述只是一般政策规定，但实际审批上「按揭成数」受到不同因素所影响。无论是

申请人的入息

、

持有物业身份(如担保人、首置客等)

、以至

物业是现楼或楼花

、抑或

居屋及村屋唐楼

等、以及

当中会否涉及转按

，甚至一些

特殊情况

，均会影响审批的「按揭成数」。下文会重点逐一剖析:

问题1: 申请人的入息会否影响「按揭成数」?

答: 一般有固定收入人士，如果本身购入单位作自住，最高可获取批90%按揭；但收入不稳定、自雇人士、收入并非来自本地、或以资产作入息审查的买家，其「按揭成数」会较一般买家收紧。

固定受薪人士

按揭证券公司规定，只要固定受薪人士可申请90%按揭，当然还需要自住及首次置业才符合资格。楼价1,000万以下最高90%按揭(新按保)；400万元以下最高可做90%按揭(旧按保)。但所谓「固定收入」也有清晰定义。如果本身收入属「月薪」的买家，固然会被视为获取「固定收入」，其年终花红也可计算在内，但就不能超过月薪三倍。至于以日薪计工资的员工，只要其日薪没有佣金成份也可视为「固定收入」。若薪金组成部份包括底薪及佣金，则只计算底薪部份，佣金不计算。

自雇人士、收入非固定

如果本身并非收取「固定收入」的买家，包括「自雇人士」及「非固定人士收入」人士，则最高只能够申请80%按揭。按揭证券公司有清楚列明，如果收取佣金的申请者，佣金只会计算最近六个月，把近六个月的佣金取一个平均数计算。

收入并非来自香港

如果申请人收入并不是来自香港(即总收入有50%来自非本地)，按揭成数会较原先下调一成。例如本身一层600万元物业，原本银行可最高60%按揭，但收入非来自香港的申请者，其按揭成数会收紧至50%；若该名申请人本身已持有多于一层物业，而按揭又未还清，则其按揭成数会较正常下调20%。例如一层600万元的物业，银行原本可批出60%按揭，现在却只能批出40%按揭。

香港按揭证券公司已停止对「收入并非来自香港」的「按揭保险」申请，但除非申请人能够证明本身跟香港有密切关系，如纯粹由公司外派驻守外地，并向银行或按揭证券公司提供证明，按证公司会视乎外派地点而再作定夺；或需透过书面声明及关系证明，表示单位是给直系亲属(只限父母、配偶及子女)在香港定居，方可视为本地收入看待。

用资产作入息申请

部份人因没有工作、或退休人士，他们希望用「资产」作按揭申请。所谓「资产」会计算现金、股票价值，但需存放在银行超过三个月；物业价值也计算，但只计算估值一半，及需扣减尚未清还按揭本金；部份银行也接纳海外物业，但就仅以买入价一半作准。用资产作按揭申请，其按揭成数不可以超过40%。如果购入的为第二层物业，则最高按揭成数不可超过30%。

举例，如买家本身持有一层估值约600万元的物业，尚余未供完的金额为100万元，其资产净值就是200万元(注: 600万/2-100万元)。因为买家尚有按揭在身，故再购入新物业时，其按揭成数就只能以30%计算，其最高贷款金额则为180万元(注: 600万X30%)。由于资产净值较贷款金额为高，故银行会批出按揭(注:200万>180万元)。

入息如何影响按揭成数

固定收入

自住首置客最高90%按揭

非固定收入

最高80%按揭

收入非来自香港

较正常下调一成，首套房由60%下调至50%；二套房由50%下调至40%

资产计算按揭

首套房40%、二套房或以上30%

问题2: 申请人用什么身份买楼，会否影响「按揭成数」?

答: 如果你本身是首置客，购入单位只作自住用途，你才有资格申请九成按揭保险；但如果你本身购入第二套房，但却能证明单位作自住用途，最高也可申请八成按揭，否则因第二套房多被视为「非自用」看待，有机会只能批出五成按揭成数。以至部份换楼人士，以及是否成为其他物业的担保人，对按揭成数也会有影响。

「首次置业」 VS 「非首次置业」

如果你本身是首置客，购入单位只作自住用途，你才有资格申请90%按揭保险；但如果你本身并非首置客，则最高只可以申请80%按揭。所谓「首次置业」，是指在申请时并未持有任何香港住宅物业。至于准备换楼买家也值得留意，如果成交前能够沽出物业，也可视为「首次置业」看待，而根据银码可申请最90%按揭。但何谓「沽出物业」，香港按揭证券公司是以「转让契约」作为准则，并不接纳以「临时买卖合约」及「正式买卖合约」作为售出依据。

自住买家VS 投资买家

如果你本身并非首置客，但也购入单位是作自住用途，则最高只可以申请80%按揭。问题是，这种情况也很大机会被视为「非自用」看待，亦有机会不符合申请按揭保险的资格，投资物业的最高按揭成数只为50%。

所谓「自住」，按揭证券公司定出几个要求。第一，在申请按揭保险时、提取贷款时及其后指定时间，均要签署自住声明及提供证明文件，未能符合自住要求，有可能会被要求清还全部按揭贷款。第二，如果购多于一人购入单位，按揭证券公司也要求在物业成交后，单位必须为借款人、抵押人、担保人的主要居所。而担保人亦只局限于借款人或抵押人的直系亲属或未婚夫妇。第三，若申请按揭保险计划时已拥有另一个住宅物业，也必须以书面形式说明物业目前及日后的占用安排。

换楼客

前文已提出，投资物业只能最高50%按揭。如果换楼客采取「先买后卖」方式入市的话，在按揭时，就等于持有第二套房，银行可能会视为投资物业看待，而只能批出最高50%按揭。但正如第一段所述，若能证明购入单位作自住用途则可以获取最高80%按揭(注: 因「先买后卖」未有沽出物业，并不会是「首置买家」)。

至于采取「先卖后买」的换楼客，有机会在成交期释出单位，则有可能用「首置买家」身份申请最高90%按揭；但若未能在成交前沽出旧有物业(注: 以「转让契约」作依归，而不能以「临时买卖合约」及「正式买卖合约」作准)则最高只能申请80%按揭。而如果未能说服按揭证券公司，新购入的物业作自住用途，则甚至有机会被拒批按保，而银行只会视作投资物业看待，最高只能批出50%按揭。

担保人

部份买家在入市时未必有足够财政能力，或年纪较高的买家，需寻找其他人作「担保人」才能按揭。透过「担保人」上会，银行在审批按揭时会更严谨，所以跟持有「第二套房」一样，其按揭成数会较正常收紧一成；但若「担保人」本身没有按揭在身，则可照正常程序审批而不须收紧一成。

举例，如果透过「担保人」上会，而「担保人」本身有按揭未还清，一层600万元的物业，原本买家最高可60%按揭，即可批出480万元贷款(注: 600万X 60% = 360万元)，但因透过「担保人」协助上会后，买家最高只可50%按揭，最终只会批出300万元贷款(注: 600万X 50% = 300万元)。至于其供款占入息比率也要相应下调一成，但详情可参考另一篇文章。

以「担保人」身份协助上会的物业，符合条件的申请人也可透过「按揭保险」申请最高90%按揭，但却要缴付较高的保费而已。香港按揭证券公司对「担保人」的定义较银行严谨，只接纳借款人或抵押人的直系亲属、或未婚夫妇、或亲戚，并不接受「朋友」作为「担保人」。

用公司名义持有物业

有些人会用公司名义买楼，除了要缴交30%辣税(注: 15%买家印花税及15%从价印花税)外，在按揭上，银行最多只会批出50%按揭，并要视乎公司的业务性质，以及有否实务，而决定需否担保人协助上会。

申请人身份影响按揭成数

首次置业+自住

最高90%按揭(能证明自住)最高80%按揭(不能证明自住)

非首次置业

最高80%按揭(自住)最高50%按揭(投资)

投资物业/ 出租物业

最高50%按揭

换楼客(先买后卖)

最高80%按揭(能证明自住)最高50%按揭(不能证明自住)

换楼客(先卖后买)

最高90%按揭(能证明自住、成交前成功转售)最高80%按揭(能证明自住、未能出示转让契约)最高50%按揭(不能证明自住)

担保人(*有按揭在身)

按揭成数收紧一成

公司名义

最高50%按揭

问题3: 购买一手楼及二手楼在申请「按揭成数」有分别吗?

答: 会! 表面上，买一二手楼在按揭成数上没有太大分别，但如果购买一手楼花物业则有不同。因为按揭证券公司对于「楼花」物业的按揭申请有一些规定，变相会影响了「按揭成数」。

私楼(二手楼)

一般私楼并没有特别限制，只要业权良好，也可按正常审批程序申请按揭，主要视乎申请人持有物业的身份、以及用途作准，即自住及有固定收入买家，视乎银码可申请最高90%按揭。当然楼龄愈高私楼，其按揭年期会因此缩短，参考这篇文章有详尽解释。

私楼(一手楼)

购入新盘物业的买家则有不同，特别是「楼花」物业。如果物业为现楼，则可按正常程序作出审批，自住及有固定收入人士，视乎银码最高可做到90%按揭，但若物业本身属于楼花物业，则视乎物业何时落成，才能看可否申请90%按揭。

香港按揭证券公司规定，申请新按揭保险的物业必须为「现楼物业」，故买家在楼花期内选用即供付款办法，是不能够申请新按保的，最高只能60%按揭，但若选用「建筑期付款」并在物业落成时才申请「新按揭保险」，则符合自住及固定收入人士等条件，就可申请最高90%按揭。但当然风险却是物业落成后，贷款金额有机会因应物业估值变动要有调整。

部份银码符合申请「旧按保」的物业，也可以申请最高90%按揭。但香港按揭证券公司有规定，若希望申请「旧按保」的物业，其楼花期不可长于一年、以及必须受预售楼花同意方案规管的物业，也表示重建「旧契楼」并不符合条件。但当然，香港按证保险公司表明会视乎个别物业而作出审批。

一手楼+发展商优惠

正因为针对一手新楼的「按揭保险」的申请较多制肘，故发展商也有提供一些付款优惠予买家吸引买家，但如提供的折扣额均会在合约中反映出来，银行会用「合约价」来借贷，而非以「订价」作为审批准则。如果有一些优惠，如「现金回赠」是在成交后才批予买家，该笔回赠也会计算并作出扣减，因此实质的按揭成数可能较相像中少。

例如，楼价订价为750万元，发展商提供不同名目的折扣后，累计达18%，变相楼价为600万元。在合约上列明的楼价就是600万元。银行会按相关价格，审批60%按揭，即借贷额为360万元(注: 600万X 60%)，而并非以750万元作为计算准则。因发展商在成交后，会再回赠楼价5%予买家，相当于30万元(注: 600万X5%)，因此实质银行只会借贷330万元予买家(注: 360万-30万元)

一手楼与二手楼按揭成数

私楼+二手楼

1,000万以上50%按揭1,000万以下80%按揭800万以下90%按揭

私楼+一手楼+现楼

1000万以上50%按揭1000万以下80%按揭800万以下90%按揭

私楼+一手楼+楼花

1000万以下60%按揭、1000万以上50%按揭(即供)600万以下90%按揭(楼花少于一年、旧按保)1000万以下80%按揭、800万以下90%按揭(建筑期付款、新/旧按保)

一手楼+发展商优惠

贷款额需扣减发展商优惠及回赠

问题4: 申请转按的「按揭成数」，跟一般按揭申请有别吗?

答: 表面上，转按申请也是按照一般按揭审批准则来进行，只是如果曾申请发展商高成数按揭，在高息期前希望透过「按揭保险」进行转按，则按揭证券公司也有规定「按揭成数」的上限，而且也只得部份「按揭保险」产品容许买家同时加按。

转按(一般银行)

部份新盘买家则因一手楼的「按揭保险」难申请，而转投发展商的高成数按揭(高成数一按、或二按)，但由于发展商计划往往属于先甜后苦，起首几年息口较低、但其后较高，故需要在高息期前申请转按。一般转按的最高按揭成数为60%，例如一层价值600万元的物业，几年后的尚余贷款额为500万元，只要估值达833万元(注: 833万X60% = 500万元) 便符合转按门槛。

转按+高成数按揭

若楼价升幅不足，而银码又符合香港按揭证券要求，则也可透过借取「按揭保险」进行转按，但按揭成数最高为80%。以刚才例子为例，一层价值600万元的物业，几年后尚余贷款额为500万元，但期内物业升值不理想，最新估值不到达833万元，并不符合60%转按门槛，买家则可以透过借取「按揭保险」，变相估值有625万元(注: 625万X80% = 500万元)已可符合转按门槛，但当然前提是要缴交保费外，选用这个方法的话，按揭证券公司并不接受转按时加按申请。

转按+高成数按揭+套现

如果希望借取「按揭保险」进行转按及加按，物业楼价必须是600万以下才可以，最高按揭成数也是80%或贷款额上限480万元。举例如果一层价值600万元的物业，买家在几年后尚余贷款额为400万元，正常转按物业估值需达666万元才可以(注: 666万X60% = 400万元)；但若期内估值升幅达不到666万，却又希望做到转按及加按，透过「按揭保险」可借80%，估值达500万元已可以(注: 500万元X80%=400万元)。如果物业现时估值为590万元，以80%按揭计，贷款额为472万元(注: 590万X80% = 472万元)，由于尚余贷款额为400万元，变相可套现72万元(注: 472万-400万元)。

但香港按揭证券公司指明，申请人必须以私人名义申请，物业须为香港住宅物业，且不接受楼花按揭申请，至于村屋可个别考虑，但祖、堂及有转售限制的村屋均不考虑。同时也表明，非固定薪金、自雇人士不符合申请资格。医生、会计师、律师及按证保险公司接纳的其他专业除外。

转按下的按揭成数

一般转按

1000万以下最高60%按揭、1000万以上最高50%按揭

转按+按揭保险

1000万以下最高80%按揭、不能加按

转按+按揭保险+套现

600万以下最最高80%按揭、可以加按

问题5: 购买居屋、村屋、唐楼的「按揭成数」，跟私楼有没有分别?

答: 除了私楼外，很多人也会购买居屋、资助房屋，但实情不同物业也会有不同的按揭成数要求，例如房委会旗下的居屋，因得到房委会作担保，故可在免却压力测试及免交按揭保费下，最高90%-95%按揭。至于村屋、唐楼则因业权较复杂，往往银行也会较保守，但按揭证券公司也有为村屋提供按揭保险，故最高可85%按揭。

新居屋(房委会、房协)

跟一般私楼不同，由于购买房委会旗下的

新居屋

有政府作担保，买家可在不用购买按揭保险，绿表可获批最高95%按揭；白表申请人最高90%按揭。只要能证明有足够供款能力，银行也会批出按揭贷款，而不用通过压力测试，还款年期最长仅25年，息率最高为P-0.5厘。至于

房协旗下的新居屋

，没有政府作担保，但同样买家可不用申请按揭保险，获批最高90%按揭，但却有可能需要进行压力测试，及未必计算一些较浮动的收入。

资助房屋按揭成数

新居屋

房委会

房协

按揭成数

绿表: 95%白表: 90%

90%

年期

25年

25年

政府担保

有

没有

压力测试

不要

要

未补地价居屋(白居二、居二)、绿置居:

同样地，由于房委会旗下的居屋以及绿置居均有政府作担保，审批较宽松，绿表(第二市场)/ 绿置居买家最高可做95%按揭；白表(白居二)买家最高可做90%按揭。但因担保年期是由首次发售起计30年，若楼龄过高令担保年期过短，部份银行容许用60%按揭计；或订立条款在期过后，需改用60%按揭计算。

至于房协的二手市场，包括白表(白居二)或绿表(第二市场)的单位，房协没有作出担保，一般来说只可以做最高60%按揭，除非属于按揭证券公司指定的「住宅发售计划」屋苑，则可以最高90%按揭。在签署「临时买卖合约」前，需透过按揭保险计划提供的预先批核服务查询物业估值、以及是否符合按保申请资格。同时需向银行递交「住宅发售计划第二市场」附加文件，例如「购买资格证明书」副本及申请按保文件，同时银行必须采用房协规定标准按揭契据文件。虽然不用缴交按揭保险，但却要进行压力测试，且有固定收入人士可借最多90%、没有固定收入人士最多借80%。

未补地价资助房屋按揭成数

新居屋

房委会

房协

按揭成数

绿表: 95%白表: 90%

固定收入: 90%非固定收入: 80%

年期

25年

25年

政府担保

有

没有

压力测试

不要

要

租置公屋

政府在1998年推出「租置公屋计划」，鼓励公屋住户「租者置其屋」，政府亦打算重新推售相关单位。在租置公屋计划的单位，选择入市时均会获房委会作担保，最高贷款额为单位买价的余额(注: 买入价–已支付的意向金)。举例，若买家购入的单位为150万元，向房委会递交申请时支付2,500元的意向金后，银行会批出扣除意向金的贷款金额，即149.75万元(注: 150万-2500元)，因此按揭成数可说是100%。至于按揭年期最长25年，及只能选用P按计划。

村屋、唐楼

村屋业权较复杂，唐楼则因物业楼龄较高，故银行取态会相当审慎。一般来说，按揭证券公司并没有明确表明会拒绝唐楼的申请，过去也曾有个案是唐楼能批出90%按揭，但就在还款年期在出调节。按揭证券公司会以75年扣减楼龄作为按揭年期审批标准。

至于村屋按揭，也可以透过按揭保险申请最高85%按揭。楼价800万以下的村屋，如果本身属于首次置业及有固定收入人士，可最高取85%按揭，否则最高只得80%按揭；1000万以下则可借取最高80%。还款年期最长以55年扣减楼龄作审批准则。按揭证券公司也表明，不会接受「楼花村屋」、「祖」、「堂」物业及有转售限制的村屋申请。

村屋按揭成数

1000万元以下

80%

800万元-900万元

80-85%、上限为720万元

800万元以下

80%-85%

车位、工商铺

金管局在2020年8月宣布，放宽「非住宅物业」按揭贷款的逆周期措施，按揭成数上限上调10%。如果本身没有按揭贷款的申请人，按揭成数由原来40%上调至50%；而有按揭贷款的申请人则由30%上调至40%。

非住宅物业按揭成数

没有按揭贷款申请人

有按揭贷款申请人

一般情况

50%

40%

收入非来自香港

40%

30%

以资产水平计算按揭

40%

30%

问题6: 经济下行及疫症打击下，银行会否收紧「按揭成数」?

答: 会! 因应疫症的冲击，虽然银行也收紧了按揭审批。特别是针对「非固定收入」人士，也可能会酌量收紧按揭成数。又例如在症症下很多人需要放无薪假，也可能会被视为没有收入计算，而非直接用工资的平均数来计算。

疫症影响

银行没有明显表明收紧程度，但我们曾以顾客身份致电五大银行查询，包括汇丰、恒生、中银、东亚及工银亚洲，按揭职员均表示不会拒绝特定行业的按揭申请，但最终是否审批，就视乎申请人能否递交令银行满意的入息文件。从事裁员高危行业，银行甚至要求申请人出示税单，我们亲身致电银行按揭部查询，汇丰、中银及恒生均明确表示要求所有申请人出示税单，但东亚及工银亚洲则表示须视乎审批情况。

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