这一

年的

房地产

市

场，的

确

是出乎了

很多人

的意料

，按理

说

，

在

疫情结束

之后

，

房地产

市

场上

积

攒了多年

的房

地产市场

，

至少要过个

一

两

年

才能恢复正常

。

但“昙花一现”

也

不

是什么夸张的事情，

过

年的时候

，

只有一两

个月

的时间，到了过年的时候

，

一切都会变得很

淡。对

于许

多开发商

来说

，

他们的“

蜜月

”才

刚

刚开始

，

谁也

没

有料

到

会这么快

就结束。

所谓“恒久必跌”，没有成交量的支持，首当其冲的就是地产商了，他们一方面要减负，一方面要减少运营成本，另一方面也要保证项目的正常运营。当然，那些急着换钱，或者想要变卖老房的人，肯定也不会坐以待毙。

这也是为什么，我们经常会在朋友圈里，看到一些地产商，把房价炒得天翻地覆的原因。不止一家媒体报道，上海和合肥的几个一线城市，学区房的价格都下降了三成，郑州的一位客户，在2017年花了一百一十八万买了一套房子，还欠了九十万的按揭，而现在，同样的房子，同样的楼层，一套房子的市场价只有七十二万。大叫一声：“这套房子我不要钱，你只需要付按揭就可以了。”根据当地房产中介的说法，有些房子的售价已经恢复到了十年前的水平。这样的场景，他曾经在“环京”一带见过，却从未想过，会在上千万人口的大都市中上演。

事实上，不光是郑州，其他几个城市的二手房数量也是居高不下，成都，重庆，超过20万，上海，南京，天津，超过18万，而且，根据每月的监测，超过80%的房子都在降价，虽然出现了大量的二手房子，但却没有带来任何的增量。与此相对的是，在武汉，超过一千个中介机构倒闭了。简单来说，就是买得起的人不多，卖得起的人多。二手房成交量再创新高

用一

个词来概括目前

的

楼

市，

就是

“只涨不跌”的预期

已经被

扭转，

购

房

意愿并

不强

烈

，

除非大幅

降

价，否则根本无

人

问津

。未来

的

市场

究竟该往哪里走

？

读过我这篇文章的朋友们一定会发现，在对房地产价格走势进行分析时，通常会用到三大影响因素：人口、土地和货币，但是这些因素近年来并没有产生共鸣，这是否说明，这个判断房地产走势的工具已经失效了呢？这个问题，恐怕没有这么简单。现在就拿一栋一百五十万的房子来说，它的价值，在2030年前，会是多少？是买是卖，这一分析已经很清楚了。

一百五十万只是一个标的，主要还是要运用三大因素对房地产走势进行分析，与二十多年前相比，这三大因素在未来会有什么变化？

第一

件事是

人口

结构的改

变

。在对人口因素进行分析时，最综合的方法就是观察人口的自然增长速度，这是一个包含了出生率和死亡率的净值。我们从放开二孩的前两年开始对人口自然增长率进行统计，2014年-2022年分别为6.71‰、4.93‰、6.53‰、5.58‰、3.78‰、3.32‰、1.45‰、0.34‰、-0.6‰，如果将2016年放开二胎的两年剔除掉，其他7年画一条线看的话，基本就是一条右向下的斜线。

可以看到，2016年放开二孩，仅仅是两年后的反弹，2021年放开三孩，基本没有什么效果，这就表明，放开二孩，并没有改变出生人口减少的趋势。从长远来看，不管是发达国家，还是我国的发展趋势，低生育率已经成为不可逆转的现实，任何政策都只能延缓，而不能逆转。此外，我们还必须面对一个事实，那就是老龄化正在以史无前例的速度发展，资料表明，在1950-1958这十年的生育高峰中，每年的新生儿数量大约在两千万左右，按人均预期寿命77岁计算，在2025年-2035年期间，大约有两千万人死去，是现在的两倍，这就意味着，在这段时间里，会有很多房子被闲置。

第二

点是陆

地

上的改

变

。根据统计，上半年仅有两个城市的土地销售收入突破了千亿大关，而排在前一百名的更是少之又少。这并非偶然，从近几年来的全国土地出让来看，比如2021年上半年销售收入3.4万亿，2023年上半年销售收入1.55万亿，后者连前者的一半都不到当初房地产市场低迷的时候，很多地方都拿出了自己的钱，用自己的钱，来吸引更多的开发商，但最终都没有成功。不是他们不敢，就是他们没钱。因此，如今许多城市不再寻找群演，这和发展商对未来的展望有很大的关系。

其实，土地市场的逻辑是非常简单的.商品房成交面积从2021年最高的18亿平方米逐渐下降到2022年仅为13.5亿平方米，接下来的几年将保持在这个水平。很显然，这是一块很大的蛋糕，在房地产市场上，能买到地的人并不多，房地产市场已经趋于平稳。通过比较可以看出，没有哪个国家可以长久地依赖于土地财政，之前的土地销售得好，只是由于城镇化的迅速发展，而现在，随着城镇化速度的减缓，刚性需求的降低，每年不可能有那么多的土地开发投资。

当然，这也不是说市中心的地皮就无人问津了，因为市中心的地皮太少了，所以价格才会这么高。但是，对于大部分非核心位置的地块，因为城市的土地收入已经大幅下降，没有足够的资金来为那些新区、远郊新城的建设提供支持，所以，土地的价格会越来越低，甚至是卖不出去。

第三

点

，

就是通

货

紧缩

。这才是最让人头疼的地方。首先是一组数据。

根据M2的数据，在2023年的五月底，它的结余是282兆，比上年的结余，增长了11.1%，比上年的结余增加了30兆。事实上，在疫情的影响下，国内的货币供应量，每年都会有两位数的增长，但房价为什么会下跌？很显然，降生的速度并不会如此之快，而土地市场降温的最直接原因，就是房地产市场的低迷，归根结底，钱虽多，却没有直接流入房地产。

其实，不是钱不想进，是钱不能进。大家都知道，尽管我们今年出台了300多条调控政策，但“三道红线”并没有从根本上改变，“三支箭”并没有给市场带来任何的资金。所以，目前还在做一些细微的调整，不会影响到市场的稳定，也不会影响到未来的发展。原因很简单，房地产企业的杠杆太高，很可能会导致系统的风险，降低房地产企业的杠杆率，将房地产企业的杠杆率降低到一个合理的水平，这一点是不会改变的。

另外一个降杠杆指的就是将购房者的杠杆率降下来。虽然有些地方会有降低购房首付款比例来刺激市场的行为，但是从现实情况来看，我们家庭购房的杠杆率一般都在60-70%之间，这是远远超过新兴经济体的水平，与发达国家的水平也差不多，在更高的水平上，提升的空间十分有限，而我们的收入与后者之间仍然存在着很大的差距。所以，要保证金融体系不出现风险，总体来说，买房的杠杆率是不可能增加的。

一句话，不管是开发商还是买家，都会继续降低杠杆率，直到房地产的风险被彻底清除，才会进入楼市的阵痛阶段。如果说人口和土地的影响是一个渐进的过程，那么降低杠杆率的影响就是一个直观的过程，没有人知道这个过程会持续多久，也没有人知道这个过程会持续多久，如果按照这个过程来计算的话，一套一百五十万的房子，在未来的几年里，都不会有太大的波动。只有在此之后，金钱和财产的价值才会呈现出正向的相关性。

话

说

到

这

份上

，

是

买是卖？

这要看房屋自身的发展情况。怎么理解？

我们都知道，政府一直以来都坚持“房住不炒”的原则，这也就意味着，政府的一切政策，都是为了稳定市场。比如，市场的平均波动性是百分之五到百分之十，那么，就不会有百分之五的房价下跌，也就是说，如果一个好的房价下跌百分之五，那么这个坏的房价就会下跌百分之五。因此，我们从统计数据中可以看出，许多城市的房价都在下降，但也有一些城市的房价在上升，全部上升或者下降的情况很少，同一座城市内的不同房屋分化也是如此。现在是买是卖，已经很清楚了。

在具有较高人口吸引力的大城市里，房价总体上是可以承受的，特别是那些位置较好、房龄较新、质量较好、产品稀缺的房产，在满足自身需求的前提下，或是没有其它更好的投资方式时，购买起来应该会比较放心。相反，不管是大是小，经济增长缓慢，人口每年都在流失，对于一个城市来说，一个孤立的郊区（非郊区）也是一样。如果你的工作和生活都在这两个地区，你可以选择自住，也可以选择购买，但你不需要将所有资产都投入到房产上，你可以选择将剩余的房产卖掉，而不是购买，现在房价上涨的时代已经过去了。

综上所述，尽管房地产市场经历了一段时间的调整和变化，但它依然是一个重要的领域，对于投资者和购房者来说，选择适合自己的房产仍然具备一定的意义。对于购房者而言，需要理性看待房地产市场，考虑自身需求和财务状况，做出明智的决策。政府在房地产市场调控方面的作用也不可忽视，合理的政策能够保持市场的稳定和可持续发展。随着时间的推移，房地产市场的走势仍然需要综合考虑各种因素，以做出明智的判断和决策。

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