北京的土地拍卖，一向是狼多肉少，去年大多数的公开出让总是引得多方拼抢，参与其中的开发商们边算边举牌，有的甚至还需要和后方电话联系。触顶竞价上限那只是竞拍开始前的例行公事……

今天，北京土地市场鸡年首拍，两宗地引来包括中粮、碧桂园、石榴集团、天恒、万科、首创、远洋等知名房企在内的多家开发商和联合体。大家纷纷想着这又会是一场拉锯战，已经备好了可乐、爆米花……准备看一场这样的大片。

然而，两宗地20分钟就拍完了！均未达到合理价格上限，现场竞拍均不超过10轮。龙湖首开保利中海超级联合体23.25亿元拿下01-02-03等地块；金地旭辉联合体则以18.1亿竞得01-13-02、01-13-03、01-15-01地块。

这预期和实际体验感，就像是《血战钢锯岭》变成了微电影……

小V愕然，小V的小伙伴们更是哗然。纷纷向小V打探，鸡年第一拍这么快，是不是意味着房价也要冷了？

小V则表示，NONONO，修为不够的我们还是不要太天真了。

土拍条件会越来越严

这两宗土地拍卖结束得这么快，主要是由于出让条件苛刻。而这种严苛的出让条件，作为政府的一种调控手段，估计会频繁出现在土拍市场，就好像方便面都会配有调料包一样，成为土拍的标配。

从今天出让的这两宗地的情况来看，虽然宗地位于房山高教园区，邻近地铁，位置还算不错。但是根据招标文件，这两块地属性复杂，配建比例达到了13%，住宅只有66%。实际住宅部分楼面价在2万元/平方米左右，也已经不低。两宗地块商品住房销售均价不超过38994元/平方米，且最高销售单价不得超过40944元/平方米。对比区域目前在售项目价格来看，住宅限价低出近20%。另外住宅部分全部执行“70/90”规定。

从今天的现场表现来看，效果还是不错的，至少房企不像以前那样敢无脑举牌了。那么下一个问题是，地价被控制之后，房价呢？如果换一个区域位置较好的地块，结果会不会一样呢？

能降周边预期，但是降价嘛呵呵

“虽然住宅自持比重不断加大，但是这其中30%的限价可售部分，一旦聚集也将对于所在区域房价预期产生一定制约。”据亚豪机构市场总监郭毅测算，房山高教园板块春节前已出的一宗宅地，再加上今天出让的两宗住宅，最少将提供5.7万㎡住宅，按每套90㎡的上限计算，未来将可能为房山楼市增加630多套可售住宅。

目前这两宗地块所处的房山高教园区板块在售的项目有天恒水岸壹号、五矿铭品、远洋新仕界及万年广阳郡九号等项目，目前销售均价均已突破48000元/平方米，且均以大户型为主。业内人士指出，从今年区域内已出让的三宗地块来看，虽然受到“70/90”限制，产品设计上可发挥的空间较小，但限售价最高均仅为40944元/平方米，相比周边项目售价低出20%左右。这批项目限价住宅的成功出让，也将对于该区域目前价格体系产生一定冲击。

至于能否带动房价下降，小V只想说降温的意思其实是成交量和涨幅掉下来，在北京庞大的刚需面前，靠一次土地拍卖遇冷导致房价下跌的可能性太小了！

就算狼多肉少也不敢乱抢地了

之前一直有房企大佬以及资深操盘手向小V表示，在北京的房企，都有土地饥渴。所以市场上出来一宗地，就像是单身汪摇到了爱的号码牌，不计代价，先抢下来就是胜利。

不过，“9.30”之后，随着自持地块出现在市场上，开发商们渐渐发现，以前地价高，还可以用高周转筹资金、可以在产品上做文章，借着烈火烹油的市场将高价地快速变现。可是自持，让变现的路漫又长。

公开资料显示，自去年“930”新政之后，北京提出将加大土地市场供应，以冲抵新房供应不足带来的价格上涨，在随后的3个月间，北京土地市场共成交8宗住宅用地，甚至超过前9个月的成交量，土地供应明显出现提速。不过在这8宗宅地当中，其中4宗为自住房及安置房等保障性产品，另外4宗住宅部分则全部竞为自持。

对于未来的土地供应，亚豪机构市场总监郭毅指出，进入2017年之后，虽然住宅部分自持设置了70%的竞争上限，但由于土地市场供不应求，仍将有大量宅地撞线，可售住宅部分大量减少，对于开发企业而言其盈利模式也将发生质的变化。

而在连续的北京土地争夺战后，一些房企也的确正在改变在京投资的计划。某港资房企营销负责人就表示：“北京的地块拿地完全没有逻辑可言，有些地块根本算不过帐来，但仍抢的头破血流。”该负责人告诉小V，尽管觊觎北京土地市场多年，但从目前的态势来看，基本放弃进京的计划。

编辑：心机的小编

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