中房报记者 曾冬梅 | 广州报道

5月30日，又是一个阴雨天，珠江新城马场路上的行人步履匆匆，几个忘记带伞的路人趁大雨到来之前躲进了路边一座购物中心。由于地处高端商圈，商场内并无喧闹拥挤的人流，形态闲适的顾客与带着职业笑容的店员偶尔交流几句商品的细节，一切如常。

他们无法得知的是，就在此前一天，这个名为太阳新天地的购物中心已经被挂上了阿里拍卖的网页，起拍价约28.8亿元，相当于41.2亿元评估价的七折。这处物业原本是广州百嘉信集团（以下简称“广州百嘉信”）成立25年来，在广州这座城市留下的最深刻印记，遗憾的是，27天后就将被抹去。

与成立25年的广州百嘉信“殊途同归”，今年27岁的颐和地产也正面临一场危机，该公司在4月底被曝债务违约，两只募资金额共约7.7亿元的产品出现了兑付风险，此外还有至少10亿元的逾期借款未能偿付。

同为广州老牌房企的粤泰股份在2018年就已陷入了流动性紧张的旋涡，逾期借款高达29.5亿元，导致价值46.5亿元的开发项目被查封。2019年4月25日，该公司不得不向北方信托融资48亿元以盘活旗下5个项目。

如果把时间拉回到上世纪90年代，这三家房企在广州的知名度并不亚于而今行业内的龙头房企。而在20多年后，他们的销售规模只有当年同时期起步龙头房企的百分之一乃至零头。

20年繁华一朝散，终究意难平。粤泰股份创始人杨树坪曾坦言：“摔了一跤，只是断了腿，命还在，大不了重新起步。”他希望到自己63岁时（2020年）能把企业做强做大。2018年初，颐和地产的掌门人何建梁也曾憧憬全年销售额增长50%以上。

这些已到花甲之年的企业家们经历了房地产行业最美好的时光，有胆识、有自信，不甘心就此退出曾经辉煌过的历史舞台。

对于房地产这个资金密集型行业而言，利用资金杠杆曾经给予了他们重塑辉煌的希望，也把他们推入了当前的困境。

核心资产拍卖偿债

太阳新天地购物中心由广州百嘉信全资开发，是广州珠江新城内唯一的单体大型购物中心，2012年开业。公开资料显示，项目总建筑面积15万平方米，地上8层，地下4层。而根据广州铁路运输中级法院的拍卖公告，此次将拍卖太阳新天地共计813套房产、车位，建筑面积100191.9平方米，评估总价41.2亿元，起拍价28.84亿元，2019年6月27日开始竞价。

值得关注的是，本次拍卖公告特别提示：“目前，本案执行标的存在多次抵押，因众多抵押权人享有优先受偿权，存在执行款金额不足导致无法支付竞买人垫付费用的可能。”

据了解，太阳新天地的产权人为广州华骏实业有限公司，为广州百嘉信集团的全资子公司，同时也是多宗生效案件的被执行人。有业内人士向中国房地产报记者透露，太阳新天地曾经被多次用于抵押融资，欠下的本金和利息已接近26亿元。

中国房地产报记者获悉，广州百嘉信涉及多起债权债务纠纷。2016年10月，厦门银行珠海分行向百嘉信的关联企业——盈创公司提供了4036万元的贷款，借据明确约定到期日为2017年10月14日。该笔贷款到期后，盈创公司仅归还了9250.55元，而广州百嘉信未承担连带保证责任。2017年12月，中国农业银行股份有限公司广州珠江支行为融晟公司提供了5000万元借款，借款期限为一年，但到期后该公司并未履行还款义务，广州百嘉信也未承担担保责任。

另据一份裁判文书显示，广州百嘉信甚至动用了高息民间借贷，向一名借款人借了500万元，借款期限为6个月，月利率2%。但本金也是迟迟未能偿还。

“早在2年多前广州百嘉信就委托不少机构出售太阳新天地项目了。”高力国际华南区咨询服务部高级董事陈厚桥向中国房地产报记者透露，由于开价偏高且项目涉及债权债务问题，这个项目一直未能成功售出。

对于一个在广州耕耘了25年之久、留下不少热销作品的老牌房企而言，最终走向法拍核心资产偿债之路，委实不算一个好结局。

深陷兑付危机

在债务危机中挣扎求存的广州老牌房企不止广州百嘉信，还有颐和地产和粤泰股份。

2019年4月底，一份来自“信业卓异3号专项投资私募基金”投资者的《收益分配延期公告》将颐和地产的债务违约问题托出了水面。公开资料显示，“信业卓异3号”2017年8月发行，由信业基金通过交通银行广州五羊支行及西部信托共计向广州元阳房地产开发公司发放贷款4.92亿元，贷款期限18个月，最终用于广州颐和大院及颐和天珑项目的建设。截至2018年12月底，广州元阳未能向交通银行及西部信托足额归还贷款利息，已经构成事实违约。

同期违约的还有“中江信托-金龙86号颐和地产盛世一号集合资金信托计划”，规模2.8亿元。据了解，信达及华融也正在处理涉及颐和地产的逾期借款问题，涉及债务总额近9.8亿元。

“广州花都区某个单位的员工集资了几千万元，买了一只理财产品，投向了颐和地产的花都项目。之前还可以正常付息，今年年初开始就没法兑付了。”广州一位房地产业内人士对中国房地产报记者表示，迫于偿债压力，颐和地产已对该单位的债权人承诺近期将处置一些资产。

与广州百嘉信和颐和地产处置资产艰难脱困的情况相比，另外一家老牌房企粤泰股份目前面临的压力要大的多。

中审众环会计师事务所在审计报告中指出，截至2018年12月31日，粤泰股份逾期借款为29.52亿元，逾期应付利息2.46亿元，公司共有24个账户被冻结，被冻结账户余额为7165.07万元，账面价值约46.5亿元的开发项目和物业被查封，子公司江门市悦泰置业有限公司55%的股权以及8.37亿元的债权被司法冻结。

财报显示，粤泰股份涉及较多的诉讼、仲裁事项，部分银行账户、开发项目、物业和股权、债权等被冻结或查封，同时，因逾期有息负债增加较大，2018年粤泰股份的财务费用同比增加37.47%，达2.87亿元，

该公司直言，部分项目被查封冻结后无法实现销售资金回笼，难以偿还逾期债务，公司短期财务风险较大，持续经营能力具有重大不确定性。

为了盘活这盘棋局，粤泰股份于2018年12月和2019年4月分别引入了中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司、北方国际信托股份有限公司。长城资产为其提供资产重组、债务重组等服务，北方信托则对该公司开展授信业务，在5年内，对广州天鹅湾二期等五个项目通过债务重组及新增开发资金的方式提供融资约48亿元。

这家昔日曾与“华南五虎”同场竞技的房企，如今已经奄奄一息。年报显示，粤泰股份现已成立资产处置小组，拟处置部分短期难以产生现金流的项目以解决公司现金流问题。

花甲之年 壮志未酬

三家老牌广州房企如今的境遇令人唏嘘，这三家房企均创立于房地产行业百花齐放的年代，在广州留下了不少具有良好市场口碑的标杆项目。

广州百嘉信集团的创始人梁伯彤于1978年就读于清华大学建筑系，1989年赴英国剑桥大学修读发展经济学硕士和城市与建筑学博士学位，1994年回国创立了广州百嘉信集团。当年，在“包工头”占据大半江山的房地产行业，梁伯彤的教育背景格外显眼，广州百嘉信也号称自己是由“知识资本”起步，拥有一支实践经验丰富的高知识型管理团队。2004年，已在广州地产行业打出一片江山的梁伯彤声称“明年向一线发展商行列迈进”。

梁伯彤的宏愿没有实现，有声音认为是太阳新天地项目挤占了百嘉信过多的资金，导致公司无力拓展房地产业务。虽然太阳新天地项目到近日才被法拍，但实际上，梁伯彤早在2017年5月就已退出了一手创立的百嘉信，将股权转让给深圳一家投资公司，为自己的房地产生涯划上句号。

不同于梁伯彤的悄然隐退，另外两家企业的创始人选择了再搏一把。

1954年出生的何建梁毕业于西安外语学院英语系，1980年起开始从事中国第一条国际旅游客轮的酒店业务管理。据闻在这段期间，他考察过全球100多个国家的旅游地产项目，极大的开拓了国际视野。1992年，何建梁在广州创建了颐和地产，专注于做特色豪宅项目。

据知情人士介绍，何建梁工作甚为勤勉，始终保持着早晨六点半亲自下工地检查的习惯，他希望颐和地产能够立足广州、辐射全国，甚至走向世界。经过20多年的发展，颐和地产已形成了华南、华东、华北、西北全国四大战略发展区域，还进军了澳大利亚悉尼、非洲毛里求斯、美国波士顿和洛杉矶。

对于目前的版图，何建梁并不满足。2018年1月，他公开表示要达到全年销售额增长50%的目标，但他没有披露2017年颐和地产的销售金额，因此这个50%的增长目标是否已达成也不得而知。

而外界能看到的是，伴随着规模冲动，颐和地产开始了新一轮的土地收购，资金链的风险也就此埋下，并在一轮接着一轮的政策调控中被引爆。

何建梁在2018年底的一个行业活动上坦言：“房地产行业受政策影响非常大，能平安度过2018年就非常不容易了。”但他一边说着不容易，一边又憧憬着2019年的调控放松，“我觉得（房价）涨的可能性比跌的可能性要大。”基于这个判断，他表示颐和地产要加大销售力度，“尽快地赶上2019年，甚至是2020年的好时期。”

可惜，对于颐和地产来说，不如意事常八九。

2019年已经过了一半，还没等到房地产市场出现明显的趋势扭转，颐和地产的债务危机就先爆发了。据内部人士透露，该公司目前正多方寻求债务重组的资金，预计6月份便可见分晓。

粤泰控股创始人杨树坪的人生经历更是坎坷崎岖。1994年，已经在广州铁路局晋升到副总工程师的杨树坪不甘于平淡的仕途之路，义无反顾的投身于房地产开发大潮，下海创立粤泰控股集团。用他的话说，10年时间便达到了自己的高峰。

2005年，杨树坪遭遇了人生的第一次滑铁卢，他旗下的城启集团因伪造公章，欠缴高达30亿元的国家各项款额而被调查，并收到7亿元左右的巨额罚单，轰动了整个房地产行业。在那以后，他沉寂了10年，但并没有认输，在59岁那一年，也就是2016年宣布东山再起。一次采访中，记者问他复出是“因为乐观么？”他回答：“是因为自信。”据了解，他从2015年开始就给自己定了一个5年计划：在63岁时把企业做到一定的规模，做强做大，希望到70岁仍然可以支持企业的发展。

“人生嘛！有起有伏都是很正常的，我的心态还是很年轻，在这个地方跌倒了，希望能在这个地方爬起来，证明自己是一个能够扛得住的人，天塌下来能当被子盖，摔了一跤，只是断了腿，命还在，大不了重新起步。”

离杨树坪给自己的5年之约只有不到2年时间，29.5亿元的逾期借款成为了粤泰股份做强做大路上的一道鸿沟。

360公司创始人周鸿祎曾说过，任何企业都可以找最强的竞争对手打，但有一个对手你是打不过的，那就是趋势。“它会积蓄力量于无形，最后突然爆发出雪崩效应。任何不愿意改变的力量都会在雪崩面前被毁灭，被市场边缘化。”

对于房地产行业的趋势，粤泰股份看的很清楚，在年报里，他们认为“随着市场化程度的加深，资本实力强大并且运作规范的房地产企业将逐步获得更大的竞争优势，综合实力弱小的企业将逐步被收购兼并退出市场。”

顺流而下还是逆流而上，在花甲之年，三位企业家选择了不同的道路。

记者观察

始于理想 终于杠杆

对于房地产这个资金密集型行业而言，房企出现危机大多是因为借的钱太多、太贵，文中的三个中小房企也不例外。

粤泰股份在年报里解释了公司出现流动性风险的原因：2018年初相关部门对信托贷款、银行贷款以及委托贷款的融资加强了限制，增大了对房地产企业并购贷款合规性的审核力度，导致公司直接融资及房地产项目融资的渠道受阻。同时，受部分城市限价政策的影响，一些项目的开发及销售进度也未能如期推进，回款速度放缓。

在风险的背后，是企业家们继续做强做大的野心。这不难理解，毕竟就连万科董事长郁亮也说过，找不到一个和房地产赚钱前景相当的行业。有家上市小房企的管理层曾对中国房地产报记者表示，很后悔公司早年间没多买几块地，自己没多买几套房。

这应该是大多数中小房企的遗憾。有些公司不甘心被趋势推向边缘化，为了重回主流，他们愿意付出更大的代价。传统的银行融资渠道已经不会对百强之外的房企打开方便之门，只有信托和民间融资始终扮演中小房企“好朋友”的角色。

从粤泰股份的一份信托贷款合同可看出，固定年利率为10%，如果借款人未按照合同规定的期限支付利息，信托公司除了提前收回本金外，还要在固定利率10%的基础上加收50%计收罚息并按罚息利率计收复利。而广州百嘉信的民间融资，年利率更是高达24%。

这无异于饮鸩止渴，但他们没有更多的选择，粤泰股份的债务重组最终也还是得依赖信托公司。庆幸的是，粤泰股份和颐和地产还没到资不抵债的地步，大量可变现的资产为他们提供了转圜空间。只是，卖掉项目后，规模增长的愿望很可能就沦为了空想。

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