中天城投：土储超千万方 上调RNAV

中天城投：土储超千万方 上调RNAV 更新时间：2010-11-23 7:39:47

11月18日下午，中天城投在贵阳市的土地竞买会上，以9.422亿元的总价拍得渔安安井片区的4幅土地。　　投资要点与关注：　　土地储备超千万方，渔安片区土地价格优势明显：　　此次出让的四幅地块总占地面积达81.79万平米，总价9.42亿元。规划总建筑面积最大为193.97万平米，按用途分为商业文化娱乐47.2万方、办公45.06万方、居住94.34万方、其他7.36万方。平均容积率在2.4左右，楼面价在490元附近。价格和中天城投此前的土地成本相当，非常便宜。即使考虑进公司在一级开发上的投入，楼面价也仅在1000元附近，仍可以保证项目50%以上的毛利率。　　事实上，按照公司和贵阳市政府此前的协议，渔安安井片区内除城市快速路、城市主干道外的道路等基础设施，由贵阳市云岩区人民政府委托中天城建进行建设。片区内土地成功实施招拍挂以后，其土地出让净收益扣除上缴省级财政和有关政府性基金后的相应部分，由贵阳市云岩区人民政府与中天城建进行分配。其中，上缴省级政府比例在10%左右，收益分配比例为3:7。我们估算，在扣除土地整理整理成本和上缴政府相关所得之后，9.42亿元的土地出让收入预计可为公司带来3.9亿元左右的净利润，合每股收益0.20元。　　不过，根据《贵阳市云岩区渔安、安井片区综合开发合作协议》等有关规定，中天城投收到的政府财政返还或奖励资金，将按照收付实现制的原则确认当期收益。由于本次出让资金到位时间仍具有不确定性，因此该项业绩是否会在10年体现还不确定。　　我们在之前的报告中提到，公司将会积极参与渔安安井片区的二级土地拍卖。渔安安井片区一级土地项目共有5600亩，本次出让1200亩。公司二级开发的能力和经验将为今后的业绩作出更大贡献。　　矿产资源丰富，后续公司价值提升空间巨大：　　公司旗下目前有锰矿和煤矿资源，预计取得采矿权后业绩增长空间巨大。　　其中，锰矿主要集中在遵义小金沟锰矿附近，预测远景资源量可达2000万吨左右，矿区内锰矿为碳酸盐锰矿石，含锰：15.84~20.33%。公司目前已有规划进入新能源领域，由于锰是新能源锰酸锂正极材料的主要原料，我们预计公司后续有可能在新能源产业链上有所作为。我们按照目前市场情况保守估计，锰矿的潜在价值将至少增厚公司RNAV2.8元左右。　　公司煤矿资源目前主要集中在贵州赫章野马川煤矿和贵州威宁疙瘩营煤矿。其中，赫章野马川煤矿资源量18766万吨，经济可采量9383万吨；威宁疙瘩营煤矿资源量22094万吨，经济可采量11047万吨。我们按照目前市场上探矿权交易的均价保守估值，预计仅有探矿权的煤矿将提升公司RNAV 3.3元左右。　　维持公司买入评级，综合RNAV为24.48元/股：　　我们提高了公司的RNAV估值至24.58元。本次更新估值考虑公司新进的渔安安井片区土地，以及探矿权资格的锰矿和煤矿价值。截止至11月19日，公司股价12.83元，即使考虑到目前地产业务的折价，距离RNAV尚有60%以上的空间。我们预计公司10~12年将分别实现EPS为0.88元、1.46元和1.64元，现价对应未来3年PE分别为14.55X、8.77X和7.81X。考虑到公司未来业绩增长的空间，我们维持公司的买入评级。　　风险提示：房地产市场调控对成交量造成较大影响以及连续加息的风险。

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