房地产：销量周环比回升持续关注房价变化

房地产：销量周环比回升持续关注房价变化 更新时间：2010-8-31 2:31:44 　　本周一二线城市主流城市整体销量继续环比上升10%，主要是新增供应量开始逐渐释放，并且前期价格有所调整带来的购买力。目前整体成交量较4月中高点仍下降41%。　　一手房销量环比上升10%，其中一线城市上升16%，二线上升7%。　　大部分城市本周环比回升，成都、杭州、苏州环比上升40%以上。　　一手房销量同比下降18%，其中一线城市同比下降33%，二线下降9%。成都、广州、重庆同比上升，其余城市仍下降，但降幅减少。　　二手房销量环比上升5%，同比下降24%。其中北京、深圳、天津、杭州环比分别上升13%、24%、34%、19%，武汉回落。　　近期房价呈止跌态势，并且部分区域稍有上涨的趋势。本周8个城市整体成交均价仍在高位波动，目前一二线城市相对2009.1.1的房价整体涨幅为44%，其中一线城市上升45%，二线城市上升42%。二手房价仍在高位波动为主，近期北京部分二手房价稍升。　　近期去化时间下降至10个月。一手房整体可售面积相对四月中旬的最低点上升22%，但整体仍处低位。销售回升使去化时间明显下降。　　目前A股主流开发商估值基本合理，10年PE15倍左右，RNAV折价12%。一线地产10年PE14倍，RNAV折价16%；二线地产10年PE15倍，RNAV折价8%。整体主流开发类10年15倍，RNAV折价12%，PB3.2倍；出租类10年23倍，RNAV折价16%，PB2.5倍。　　继续维持我们的行业观点：1)坚持中期投资策略报告的股价和房价的勺形关系，房价下跌降低将政策风险，中期投资机会时间点提前并上涨空间增大；2)目前行业所处阶段：降价者旺销，不降价者滞销。房价部分小幅涨价；3)政策面继续保持严控；4)短期量价之间可能反复，背后是开发商、商业银行、购房者、政府之间的反复利益博弈。　　5)新增供应量的上升将导致短期销量回升，但是若房价上升势头重现，加上信贷政策继续严厉，被实质性伤害的购买力得不到修复，进而导致开发商销售情况的再次下降，拉长行业调整周期；6)“金九银十”能否出现主要取决于开发商是否愿意真的降价，房价僵持或上涨会使销售速度明显下降。预计9月量增、价平中温和走高，政策维稳。　　26-27日国泰君安房地产行业专题策略会请参考30日发出的纪要。　　因政策面和量价难以反转，行业维持“中性”。短期股价谨慎偏乐观，建议标配持有；中期上涨则取决于房价有效下跌、政策实质性放松。　　继续推荐逆周期发展、业绩确定性高的万科、招商地产、首开股份，继续推荐商业地产代表中国国贸、X+地产代表中国宝安和建发股份。　　重点推荐深圳前海发展/城市更新受益龙头招地、深天健和华联控股。

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