房地产：降价尚不普遍销量改善尚不明显

房地产：降价尚不普遍销量改善尚不明显 更新时间：2010-7-13 0:12:15 　　年初至今累计成交量，一二线城市整体同比下降30%，其中一线城市下降17%，二线下降12%。一二线城市相比08年上涨39%，其中二线城市累计销量超过39%。　　本周5个城市二手房整体成交量环比上升23%，同比下降57%。其中，深圳二手房成交量大幅上升，从近周日均50套上升为250套。但北京环比下降21%、杭州上升18%，武汉、天津等环比基本持平。　　一手销量环比下降16%，处于前期大幅下跌后的整理阶段。其中一线城市环比下降17%，二线下降14%，各城市环比跌幅30%以内。　　一手销量本周同比下降61%，整体相比4月中政策之前下降65%。其中一线城市同比下降69%，二线下降55%，其中深圳、南京、杭州、深圳、上海、苏州的同比降幅均在60%以上。　　近期去化时间基本稳定在13个月左右。一手房整体可售面积相对4月中旬最低点上升11%；上海二手挂牌量相对4月中上升43%。　　目前A股主流房地产公司估值具一定安全边际，与04-05年估值基本相当。一线地产10年PE13倍，RNAV折价19%；二线地产10年PE14倍，RNAV折价13%。整体主流开发类10年14倍，RNAV折价16%，PB2.9倍；出租类10年21倍，RNAV折价14%，PB2.4倍。　　下半年投资逻辑：股价和房价处勺形关系后期，房价下跌降低将政策风险，地产股价将有中期投资机会。　　销量对降价的反应通常经历三个阶段：降价增加销量、降价减少销量和持续降价增加销量。第三个阶段具有显著的投资意义。　　6月底开始的个别开发商在个别城市的个别楼盘相比3-4月高点降价15%左右，销量明显放量。　　若现在放松政策前期调控效果堪忧，即便放松也很难带动房价销量恢复趋势性上涨，股票行情恐回到0911-1005的房价涨股价跌格局。　　万科、保利6月销售非常优秀，这与其可售货量充足、适当降价的灵活定价策略高度相关，并非行业缩影。　　维持行业“中性”评级，股价接近底部区域，中长期战略投资者可随着房价或股价调整考虑中长期战略性建仓。　　短期重点推荐价值显著低估的中国宝安，另适当推荐金融街、张江高科、阳光股份，世茂股份等商业地产股。　　开发类公司中，目前估值相对便宜的是鲁商置业、北京城建、冠城大通、建发股份、嘉凯城、华发股份和亿城股份.

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