上海立法“禁止群租”，“群租客”们怎么办

作者：陈玖阳

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近日，上海市人大常委会通过《上海市住房租赁条例》（以下简称《条例》），定于明年2月1日起实施。《条例》进一步明确了住房出租要求：禁止群租，禁止将违法建筑、擅自改变使用性质的房屋用于出租。

《条例》出台后，有人认为，“二房东的好日子到头了”。也有网友认为，群租存在大量安全隐患，应及时整治；有人担忧群租房被取缔后，上海的房租将继续上涨，低收入打工人需搬到更偏僻的地方，通勤时间更长；还有人建议有关部门可以加快推动公族房及廉租房的建设，从而缓解住房紧张的问题。

北京市京师律所事务所高级合伙人、律师钟兰安认为，《条例》的出台对于维护公民良好的居住环境和身心健康都有长远的有益影响，但短时间内租房者的租房支出或因此显著增加，因而他建议，除了租客要通过正规渠道租房之外，政府也应该运用多方力量，大力发展保障性租赁住房的同时，增加租房市场供给，满足城市人口租房需求。

二房东的好日子到头了？

《条例》中，明确规定禁止以下三种形式的群租情形，一是将客厅、房间、厨房甚至阳台分割成若干小间，按间分租；二是在房间内布置多张床位，按床位出租；三是出租给单位作为集体宿舍，房东不直接进行分割。

此外，《条例》还明确出租人、承租人应当遵守的行为规范，强调将坚持服务与监管并重，大力发展保障性租赁住房，以缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动解决新市民、青年人等特定群体的住房条件困难问题。

针对上述变化，钟兰安认为，《条例》对于维护公民良好的居住条件，保护公民身心健康，有着积极且长远的意义和价值。由于群租房房间内人员拥挤，当火灾，地震发生时，租客逃生往往更为困难，相对应的他们的生命也会面临重大威胁。规范租赁市场，有利于保障人民群众的健康和安全。

同时，条例还加大对个人“二房东”监管力度，对企业和从业人员加强管理。要求规范房源信息发布，住房租赁企业承租个人住房从事转租业务应实行资金监管。

“《条例》再次明确分割房间出租是一种违法行为，对二房东是一种震慑的力量。”钟兰安强调，在我国，分割房屋出租的行为一直是违法的，但此次《条例》再次明确及强调，他相信在严格的实行下，未来群租房可能会大幅度减少。

住群租房，逃不过被砸的命运？

在大城市，许多年轻人或因不了解隔断房，或因尽快入住的需求和较低的预算，在匆忙中住进了隔断房。

晓强是今年应届毕业生，房子在他到北京的当晚就定下了。看房过程中他就发现自己被骗了，“中介用假的价格来吸引我过去看房”，但是由于入职时间匆忙，他还是签了租约。

刚来北京预算紧张，晓强对房子没有过多的要求。“干净，能住就行”，他租的隔断房在公司附近，12平米对于忙碌的他而言已经足够。

两居室的原始格局被改成了五室，储藏室和客厅被分割成三个房间，房子住了6个人，大家共用一个卫生间。早上7：30到8：30，这一个小时是6个人洗漱的时间，分摊到每个人身上，只有十分钟。房子隔音很差，晓强经常能听到室友打游戏以及和网友的对骂声。

晓强所居住的隔断房被拆 图源：受访者提供

住了一个月，晓强没有意识到问题，直到某天突然被拍门声吵醒，他和另外两个室友的房间都被砸了，“墙”碎成了一片片木板，家也成了一片废墟。早在一周前，社区就已将拆除通知贴在门上，但常忙碌到半夜12点的他并未注意到，直到社区工作人员敲响了他们的门。而此前，房东和中介从未在群里通知他们。

晓强被中介安置在了新的隔断房，只不过这一次他住的是主卧。他听说以前的隔断房室友在房子被砸后，还在向中介索要房租和租金。

和晓强的经历类似，汤圆租的隔断房也在某个早上被拆了，仅住了一个月。在看房时，她并不了解“隔断房是不能租的”，在她眼里，自己所看中的只是一个“独卫、朝南、私密性好”的房间。

在入住后，她才知道这套本来是两室一厅的房子，客厅和厨房被房东隔成了卧室，并在每个房间里改造了卫生间。汤圆的房间床头正对着隔断墙，每次有人出门或者出房间，她都听得一清二楚。

汤圆被房东通知房间被拆 图源：受访者提供

房间被砸的时候，汤圆并不在家。她是下午才从房东那得知早上房间被砸的消息，等她回家时，隔断已经又重新被建好了，房东还帮她重新贴了墙纸，扫了地。但满屋的灰尘无法掩盖被砸成废墟的痕迹。汤圆是穿搭博主，房间被砸导致生活空间和挂在外面的衣服都是灰尘，她洗了好几天。

由于工作繁忙，她本打算继续住在这个房间里，但砸墙后的灰尘堵住了同样是改造的且狭窄的卫生间水管，无论是洗衣服还是洗澡，都会“水漫金山”，她决定搬家。

搬家花了她三天时间，但紧张的时间和有限的预算使她又搬进了隔断房。这次是五室三厅，她住进了主卧，不会有再被砸墙的困扰，但群租的苦恼仍在。在租房时，房东和她介绍虽然三户都是男生入住，但另外一个房间住的是女生。等汤圆搬进去了才发现，那个房间住的是一对情侣，房子住了6个人，共用一个卫生间。

汤圆觉得很心酸。一方面是租房不顺，另一方面她觉得就算要砸房间，房东应该提前通知，让她至少能盖住自己的生活物品，而不是让它们暴露在灰尘下。

“群租人”该怎么办？

当上房屋中介后，晓强才知道“隔断房的奥秘”。在“二房东“租赁房主的房子时，会向对方提前告知将建隔断房间。有的二房东会在告知房东的基础上”偷偷多隔几间”来牟利，有的则会承诺给房东抽成，因而部分房东选择对房间被隔断视而不见。

另外，在隔断后，每个房间的租金都下降10%，折算后便宜几百块左右，这使得隔断房具有价格的优势。但隔断后会大大影响租客们的租房体验，比如房间人数更多，光照和隔音更差等。此外还有二房东会“巧立名目”收取租客每天几元的“管理费”，但并未对房子有任何管理，以此方式进行敛财。

晓强发现，房东拟定好的合同也有很多不平等条款，因而在发生租房纠纷时，往往是租客“更吃亏”。许多租客在隔断房被拆后，不仅没得到应有的补偿，反而在搬走时，要回自己的租金和房租”也需要花一番力气。

但具有房产中介和北漂者身份的晓强能理解租隔断房的人。他认为，在大城市高昂的房租下，价格相对较低的隔断房是“外地青年梦想的起点”，“也不失为一个选择”。

面对上述情况，钟兰安建议，虽然法律禁止群租，但并不禁止合租。租客在租赁房屋时，首先要通过正规的渠道租赁正规的房屋。同时，在交易的过程中，要保留好相应的凭证，如汇款凭证，租赁人的身份信息等，对于合同当中的不不平等条款要有所警惕，如果发生纠纷，可以向人民法院提起诉讼。

但由于租房纠纷所涉及的费用通常为几千元，而发起诉讼往往费时费力，因而钟兰安认为，许多出租人正是抓住了租客的这种心理，从而肆无忌惮地违法。而此次出台的《上海市住房租赁条例》或能进一步规范租房市场，维护租客的权益。

此外，钟兰安分析，《条例》出台后，可能会有一些短期的不良影响，比如城市的低收入人群在经济收入没有显著增加的情况下，居住成本显著增加，这可能会严重影响他们的生活质量。因而他建议，政府也应运用行政和市场等多方力量，大力发展保障性租赁住房的同时，将闲置的国有房屋进行出租，从而增加市场的供给，满足租房市场的强烈需求，从而实现动态的平衡。