九成买家按揭购千万别墅

2014年，重庆千万级别墅市场陡然生变。龙湖、融创、红鼎高尔夫均在这一市场层面发力，供应量将增加到700多套。对于这一大波千万级别墅来袭的情况，锐理机构相关人士认为：“从这背后折射出来的，是重庆整个高端物业市场的被看好。”

总量将上涨至700多套

龙湖方面上月透露，2014年龙湖将在重庆高端物业市场上加大力度，一共将推出近200套千万级别墅。融创重庆方面虽然没有透露具体数字，但也表示“肯定在千万级别墅市场上加大供货力度。”

在去年9月时，本报曾对重庆千万级别墅市场进行过调研，得出的数据是这类物业在整个重庆市场上的新盘总量，大概有400多套，其中红鼎高尔夫就占了330套。而今年，这一数据业内估计会增加到700多套。“不过，这700套肯定不是一次性推出市场，我估计整个2014年重庆市场上，在售的一手千万级别墅数量，应该在100多套。”红鼎高尔夫营销总监赵纯伟说。

千万级也玩“高周转”

有意思的是，龙湖和融创都表示，即便是在千万级别墅市场，也会采取“高周转战略”。这两家企业去年的重庆楼市上销售额都超过百亿，今年均提出了更高的销售目标。毫无疑问，千万级别墅市场会在他们的带动下“走得更快”。这似乎和业内传统概念中“高周转只适合刚需及首置首改”产品有些矛盾。

对于这点，融创中国董事长孙宏斌的观点是：“高端的定位和销量并不矛盾，高端产品应该比低端产品卖得好。”而重庆一位业内人士评论说：“其实千万级别墅这种产品，对企业的利润率贡献，是超出刚需产品的，龙湖和融创这样的做法，应该是基于对整个重庆高端物业市场需求的判断。”

高端物业需求爆发节点已到

事实上，从去年下半年开始，重庆的千万级别墅市场的成交热度就开始增大。世联地产一项统计数据表明，2012年成交了14套千万级别墅，而去年的成交量达到了50多套，其中其中有近30套是去年9月份过后完成。

龙湖方面认为，这是因为重庆购房者对高端物业的需求开始加大。“我们经过2年的市场调研，发现2006年那批买龙湖南湖郡，香樟林的业主，现在的换房需求都比较强，而当时能买南湖郡的业主，其实就等同于现在千万级别墅的购买能力。”龙湖方面这样表示。

红鼎高尔夫赵纯伟也认为，对于高端物业来说，一般7、8年就到了一个换房周期。“重庆高端物业市场上一次集体爆发，还是2005年‘八大金刚’闹金开的时代，按照时间推算，今年也到了市场节点。此外，重庆富豪人数的增多，经济消费能力的增加，都导致了市场成交热度的增大。”

主要集中在照母山、南山、北碚

高附加值服务是关键

锐理机构提供的数据显示，2014年重庆楼市上的千万级别墅主要集中在照母山、南山、北碚这三个区域。

如果单纯按照价值换算，目前重庆楼市上的千万级别墅，相当于8年前总价500万左右的别墅。“但除了独栋别墅产品常见的自然资源外，开发商比以前提供得更多的是附加值。”锐理方面表示。

譬如，红鼎高尔夫是用稀缺的高尔夫资源，打造出一个更大的千万级富豪圈层。“周边全部都是亿万富豪，那么呈现在人们面前的就不是富豪圈层的概念。”红鼎赵纯伟说。

龙湖方面，除了传统的物业服务方面，还准备引进高端智能社区的概念。“事实上，现在千万级别墅在产品的设计上，都比以前更合理。最大的表现就是赠送空间，比7、8年的同价值产品普遍都要大。”龙湖方面表示。

九成买家都是按揭贷款

能否贷到款成购买主要标准

尽管重庆楼市对高端物业需求的不断增加，让开发商们纷纷看好千万级别墅这个市场，但银行贷款政策的收紧，却是开发商们最不想看到的事情。

记者从多家开发商处得到的数据显示，重庆楼市上的千万级别墅买家，有90%的人是贷款购买，因为这个群体很多都是私有企业主，出于职业习惯，他们非常在意手中周转资金的健康程度，所以很难做出一次性付款的行为。

“通常来说，他们会利用这栋豪宅，到银行去评估贷款，有时候一栋1000万的别墅，他们只会一次性付出300万左右。”一位顶级别墅开发商这样，描绘这个圈层的特点。

“所以，能不能贷款，是决定他们是否购买一个重要参考标准。最近一段时间，我们就有10多个高意向客户因不能货款而最终放弃。”另一位顶级别墅说。