上海楼市12次“千人摇”引热议：一边傲娇“冻资”400万一边滞销去化不到6成

“不仅是深圳，上海新房也是真的火了”。

12月3日，如是金融研究院院长、首席经济学家管清友在今日头条平台分享了同事今年在上海买房的亲身经历，称同事“从夏天摇到冬天，第五次终于摇到了”。尽管只有3套房子可以选，且要在3天内交完首付，但同事觉得自己还挺幸运的。“要知道他买的可是上海12月的第一个日光盘，外环外，均价6.6w，认筹率高达518%，这就意味着超过五个人抢一套房子，竞争不可谓不激烈。”值得注意的是，管清友在文中还提了一句；“而与此形成鲜明对比的是，年初一期开盘均价6.1万，认筹率只有19%。”

据上海本地媒体统计，截至10月底，今年上海一手房销售已出现12次千人摇号，认筹率超过100%的项目摇号达65次。

上海12次“千人摇”

深圳“万人抢房”事件引起轰动后，近期上海“日光红盘”遭抢购、热销高端项目傲娇“冻资”的情况也引起市场高度关注。对此，上海业内人士强调，上海“千人摇”与深圳“万人摇”有着本质上的区别。不仅如此，在上海市场分化严重的大背景下，“千人摇”也并非主流行情。

根据管清友透露的数据，不少网友猜测这一”咸鱼翻身的项目为位于闵行华漕板块的首创禧瑞荟二期产品。公开资料显示，首创禧瑞荟二期项目在今年11月22日获批认筹，总计推出268套精装房，前期验资客户已经约有两三千组。但去年12月6日该项目一期入市时，均价为6.19万元/平方米，开盘当天只去化了四五成，之后还通过几家分销渠道进行了长时间的销售。眼下，相比一期项目，首创禧瑞荟的二期均价上涨了超4000元/平方米。

值得注意的是，在今年的上海新房市场，类似于首创禧瑞荟二期这样的热销项目还有不少。据上海本地媒体统计，截至10月底，今年上海一手房销售已出现12次千人摇号，认筹率超过100%的项目摇号达65次。其中，8月28日开盘的中海汇德里认筹率高达946%。瑞安房地产方面向《华夏时报》记者透露，今年10月，公司位于青浦的蟠龙国际住区“蟠龙珑苑”小高层产品首次开盘，推出948套95-126平方米的房源，48小时项目内认购已超九成。据了解，开盘前该项目共计有3715组认筹客户，打破蟠龙天地两年半来最高认筹数量纪录。

另一个不容忽视的现象是：近期，随着市场热度的提升，其中部分热销楼盘不仅要求验资和认筹金，对“冻资”也有了更多的要求。

例如，大热的首创禧瑞荟二期项目对于意向购房者提出必须进行首套房150万元、二套房300万元的“冻资”要求；近期开盘的浦东唐镇板块新盘浦发檀府，不仅要求意向客户首套房认筹金100万、二套房客户认筹金100万，还分别提出了200万及400万银行资产冻结证明的要求。一名TOP30房企内部人士向《华夏时报》记者解释说，这是开发商因为意向客户过多进行的主动筛选。

对于上海楼市的“打新热”，一个普遍的看法是限价政策下一二手房的“倒挂”。管清友即在文中表示，“主要还是价格倒挂太严重，还有高额的税费。”其称，同事曾看中一套挂牌为690万的二手房，要付30多万增值税，再加上佣金、契税，差不多要加10%的成本，“所以‘打新’也成了一种迫不得已也是相对明智的选择”。管清友感慨，“一二手房价倒挂，房价怎么可能不涨？”

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾向《华夏时报》记者分析指出，新房市场火爆，一是今年有很多优质项目入市，二是限价的情况下置业者更倾向买新房，三是“买涨不买跌”的情绪带动更多人入市。此外，“这次疫情起到一个外力的作用，一是促进了推盘力度，二是货币宽松了大家比较容易放杠杆，三是不少资金出不去又有避险的需求，就会倾向于流入楼市”。58安居客房产研究院分院院长张波也有类似看法：“由于受到限价因素的影响，一二手房价倒挂现象在热点项目上表现明显，带动‘打新’热潮频发。”

“客观上就是入市的高端项目多了，选择余地也多了，改善型置业需求上涨，所以市场上偏中高端的项目卖得相对好一点。”除了限价造成的“倒挂”因素，上海中原地产首席分析师卢文曦认为，项目本身优势是“千人摇”的关键。其指出，这些热销项目几乎都位于内中环区域，大多由知名开发商打造，部分项目还拥有有不错的学区配套。而今年在疫情影响之下，大量改善型需求进一步推动改善型产品成为市场主流，再加上“保值”心态，这些“硬件条件”优越的中高端住宅成为“千人摇”的主角。

仍以上述首创禧瑞荟为例，该项目是华漕板块唯一在售新房住宅。不仅如此，由于计划建造华东师范大学闵行新虹桥基础教育实验园区，华漕成为大虹桥唯一拥有优质公立学校的板块；而蟠龙珑苑亦有青浦世外等高能级16年一贯制教育资源，且拥有约23万方蟠龙公园、约5万方蟠龙天地商业等优质生活配套。

张波补充表示，今年上海市场整体供不应求的状态非常明显，尤其是包括碧云、老西门、长风、大宁等市中心优质地块的房源不断上市，拉动了大批改善型需求者入场；同时，土地市场的高热度也带动了市场对房价的预期。此外，2020年，满足“非户籍上海家庭必须社保连续缴纳五年”购房条件的置业人群批量增长，也进一步拉动购房需求提升。

“是很正常的，毕竟不少置业需求被压抑很久了，现在是正常的需求的释放。目前，中国经济以及房地产市场都是比较稳定的，大家的观望态度减弱了。”上述房企内部人士告诉《华夏时报》记者，此外也有一些外部原因，比如受疫情影响，置业者对于具备多重优势的优质住宅的需求量明显增加等。

上海楼市“马太效应”愈发明显

需要注意的是，在“千人摇”的同时，上海仍有不少新盘处于滞销状态，市场“马太效应”明显。

卢文曦向《华夏时报》记者强调：“不要光盯着12个‘千人摇’的盘，还有很多盘的认筹都不到50%，甚至更低。市场分化是没有办法避免的。”

事实上，据上海中原地产发布的报告，从认筹情况来看，上海新房市场进入11月份后开始降温，多数项目去化不到6成，调整的氛围开始冒头；从成交项目来看，11月份也罕有地出现了高价房集体缺位的情况。周度成交榜单上连续3周没有豪宅上榜，月度成交前十榜单也基本以首次改善产品为主。榜单中价格最贵的项目均价也只不过为6.4万元/平方米，可见高价房本月成交表现略微逊色。

不仅如此，对于一二手房倒挂的严重程度，专家们的看法也并不一致。相比管清友认为“倒挂会推高房价”的看法，杨雨蕾直言，“上海其实没什么倒挂”；张波也向《华夏时报》记者指出，上海楼市整体的一二手房倒挂差价表现并不是非常明显，甚至部分板块一二手房价格还是处于相对持平状态。

尽管如此，但由于深圳“万人抢房”事件已经引发了监管层的注意，高端楼盘频获市场热捧的状况也让部分业内人士担心上海会成为监管层的下一个“靶子”。

对此，张波表示上海“千人摇”与深圳“万人摇”有本质区别：“性质不同：深圳投机成份太重。且从购房者来看，目前沪上购房者大都是自住为主，炒房需求已得到明显遏制。”

上述房企内部人士也有同样的看法：“深圳房价的涨幅是远远超过上海的。”其解释说，不管“千人摇”还是“万人摇”，只要没有造成房价的暴涨、满足了人们的置业需求哪怕是小幅上涨，都是合适的。暴涨暴跌都不是人们所希望看到的，“稳定的大前提，是每个人的愿望”。

不过，张波谨慎指出，不排除上海会像成都一样，摇号倾向无房户。卢文曦也直言，上海今年房价已经涨了不少了，10月上海新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，已经达到警戒线，“应该会有一些举措”。

《华夏时报》记者注意到，12月3日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正当日在住房城乡建设部召开座谈会。会上，他强调“不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，从实际出发不断完善政策工具箱，推动房地产市场平稳健康发展”。

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