上海楼市：买与不买的尴尬

临近年关，上海房地产市场“灵异事件”不断。在楼市调控收紧之后，上海土地市场史无前例爆出近4亿元罚单，二手房市场更显得有些慌乱。开发商对中高端楼盘不惜平价开盘以求多卖出几套，对明年的市场行情普遍悲观。改善型需求的购房者更是身陷窘境：卖了二手房准备购入更大、更好房子的人，忽然发现被限购，买不起了。今年下半年已经买了房的，本来觉得是赚了，但看眼下的行情，房价下跌自己被“套”的可能性很大……所以有人说，2016年年底的上海楼市，买不买都可能后悔！　　近日，房地产市场最热的话题之一就是“天价罚单”的故事。由于没有在规定的时间投标，上海旭备实业有限公司被上海市青浦区规划和土地管理局罚没3.74亿元保证金。　　更戏剧化的是，仅隔一天，旭辉控股就发布公告称，公司咨询法律意见后认为，没收保证金的行为依据不足，对该公示持有重大异议，正向有关方面提出沟通申诉，并采取一切适当的措施追回有关保证金。无论是房产开发商还是土地储备部门的人士都说，罚没这么大金额的保证金，房产商这么激烈的反应，十几年来没看到过！　　上海中原地产市场分析师卢文曦指出，最近政府在规范市场交易行为，土地市场是其中之一。“因为在土地供应收紧的情况下，政府更倾向于选择守规矩的开发商参与。”卢文曦说。　　而在二手房市场近期有不少购房失败的案例发生。　　上海的王阿姨告诉中国证券报记者，她此前想把家里的一套房子卖了，9月底到中介挂牌，价格310万左右。两个多月还没成交。很不巧，11月底赶上上海出台差别化房贷政策。这下降价到300万才有几个有意向的人来看房，但就是没人买。王阿姨沉不住气了，直接把房价降到280万，结果连看房的人也没有了。　　买房者小周的经历比王阿姨惨多了。小周的太太已经怀孕，打算生二胎了。10月份小周把自己两居室的婚房卖了，打算换一套三居室总价700多万的房子。马上就要成交的时候，遇到了楼市调控，700多万的房子首付要多付近280万元。这么一大笔钱短时间内不可能筹措到。小周现在住在出租房里，一筹莫展。　　听到小周的换房故事，隔壁小郭就笑了：“你有我惨吗。我爸妈在浙江老家用我的名字贷款买了房。现在我在上海买房算是二套，直接进入限购名单，连婚房也没法买了啊。”小郭的笑比哭还难看。　　由于像小周、小郭这样的大批买房者被“限购”，供需关系的变化直接导致上海楼市“变盘”。上海中原地产数据显示，12月12日至12月18日，上海新建商品住成交均价环比下跌4.6%至38852元/平方米，是8月以来首次跌破4万关口。一方面是刚需产品成交活跃，结构性因素导致；另一方面是南汇限价房项目大批量成交，均价只有8千多元一平方，拉低了整体水平。　　上海中原地产市场分析师卢文曦指出，上海房贷新政为“认房又认贷，且全国查征信”，已回到2014年“930政策”之前。2014年新房月均交易量不超过80万平方米，最高峰时不超过120万平方米；二手房月均交易量是1.5万套，最高不超过2万套，预计2017年也应该是这个水平。由于2016年二手房月平均交易量大约是不到3万套，预计2017年交易量会有一个明显下滑。同时，政策出台后4-6个月是量价探底的过程，量在价先。预计二手房价格应该有5%-8%的松动空间，但新房价格松动可能没那么多。

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