多类资产充当标的物公募REITs加速推进

11月11日晚，光环新网公告称，拟开展基础设施公募REITs的申报发行工作。具体来看，光环新网拟以全资二级子公司中金云网持有并运营的中金云网数据中心，作为公募REITs底层资产。

除了光环新网之外，此前多家上市公司已披露公募REITs开展情况。协鑫能源拟以江苏南京燃机热电联产项目作为标的资产；东湖高新拟选取武汉软件新城产业园项目作为标的资产，募集资金用于软件和信息服务行业全产业链主题园区建设；渤海股份全资子公司天津市滨海水业集团拟以其持有的部分项目作为入池资产；首创股份拟选取深圳、合肥污水处理厂项目为标的资产，募集资金用于存量项目改造、新增项目投资、偿还存量债务等。

此外，苏州工业园区、上海临港经济发展有限公司、安顺市供水总公司、中关村发展集团股份有限公司、海南海控能源股份有限公司、深圳市地铁集团有限公司等都在进行REITs筹备工作，相关储备项目涵盖公路、仓储物流、市政设施、产业园区、数据中心，区域覆盖京津冀、粤港澳大湾区、长江三角洲等国家重大战略区域。

据相关人士介绍，目前公募REITs项目正加速推进，执行效率不断提升，试点有望在今年年底到明年年初落地。

国家发改委投资司副司长韩志峰此前提到，如果按照投资建设项目资金规模计算，我国基础设施资产量约有150多万亿元，拿出1%做REITs，规模即可达1万多亿元，而这还没有考虑到其升值部分。

在一些公募人士看来，REITs市场有望打开公募业务发展新空间。正因如此，基础设施REITs相关细则推出后，很多公司都十分重视。

不少公募机构表示，目前已上报相关产品，争取参与公募REITs首批试点项目。相关项目信息也显示，鹏华基金、平安基金、泰达宏利基金、红土创新基金成为公募REITs的管理人。同时，据了解，博时基金、金鹰基金、中金基金、德邦基金等公司均在稳步推进公募REITs业务。

华西证券表示，在公募REITs发展过程中，需注意以下问题：一是估值定价问题，业内对公募REITs尚缺乏估值经验，比如特许经营权如何估值。二是期限匹配问题，从基金端来看，公募REITs属于权益型的永续运作产品；从项目端来看，公募REITs基础资产涉及基础设施项目的所有权和特许经营权，其中所有权包括土地使用权和房屋所有权，均有期限限制。三是流动性问题，考虑到机构投资者占比在80%以上，且目前投资者退出方式仅有场内交易退出一种，导致散户占比较低及场内交易可能存在较为严重的折价情况。四是优质基础设施项目的充沛性问题。五是税收问题，本次试点对于REITs的税收安排未作说明，但税收安排对于公募REITs的推行起着至关重要的作用。

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