多项目不同程度延时碧桂园退守大本营

多项目不同程度延时 碧桂园退守大本营

多项目不同程度延时 碧桂园退守大本营 MBAChina 　　在土地市场“潜伏”良久后，曾经的大地主碧桂园终于憋不住气了。

即使6月广东的天气阴晴不定，肇庆碧桂园山湖城项目施工现场仍然机器轰鸣，闷热之中人人挥汗如雨，这幅碧桂园4月22日拿下的土地5月底就已开工，将要在8月封顶销售。就在3小时车程之外的广州增城，碧桂园荔城项目同样上演着“5月拿地、6月施工、7月销售”的惊人速度。

这样的“闪电战”即使对推崇“快速开发、快速销售”模式的碧桂园来说，也是一种长久龟缩后的被动应对。

“大盘”之苦

碧桂园最新的6月公司通讯上，并没有强调肇庆和增城的四幅土地是通过“招拍挂”获得。一直以协议拿地见长的碧桂园不得不面临竞争者的“抢食”，增城岭秀附近地块出让面积为7.5万平方米，底价为4100万元，碧桂园最终以8100万元竞得，比起始价高出4000万元。

碧桂园土地储备保持在4300万平方米，并无“缺地”之忧，而2008年碧桂园几乎停止了拿地步伐，缘何最近突然发力地价较高的招拍挂市场？

碧桂园常打的是“规模牌”，集团董事长杨国强坚持城市周边郊区大盘的开发模式，以往总选择面积较大、可以开发数年甚至10年以上的土地，清一色的低密度住宅“漫山遍野”。

杨国强为这一模式设计了一套令王石都有些惊讶的体制，高度的垂直一体化，覆盖房地产开发的所有环节，包括项目定位、设计、建筑、装修、部分建材、营销和物业管理等，“砖厂、沙厂、水泥厂都是自己的”，攫取价值链上每一环的利润，并借此实现低成本和快速开发。

“这次拍得的几幅土地，都是在当地碧桂园大盘项目周围，”香港大福证券房地产分析师王丹称，虽然面积不大，但是能借助原有项目的品牌效应，同时也能进一步加大对市场的占有率。

实际上，2007年杨国强大步走出广东时，市场对其模式便有过争论。郊区拿地、大盘开发，固然能在低地价和低成本上占据优势，但是项目对二三线城市的交通、市政等配套的依赖度高，数十个城市同时布点也让公司管理和统筹吃紧。

如今碧桂园的动作或许是个“三”全之策，既保证了原有大盘开发的模式，又符合杨国强“集团2009年购地重点放在广东省”的最新策略，同时，落子大本营广东，并不会扩大公司的管理半径。

销售之困

早在2008年，碧桂园内部人士在和记者交流时就曾表示，公司已经放缓外地项目的开发，收缩回广东。

#p#分页标题#e#　　然而，杨国强似乎并未找到收缩与盈利之间的契合点。记者从碧桂园2008年年报中看到，截至2008年12月31日，碧桂园录得收入157亿元，同比下降11%，净利润13.78亿元，同比大减66.68%，净利润率由2007年度的23.3%降至8.8%。

“据我们观察，碧桂园外地项目销售不太理想，而一直销售强劲的广东项目在这一轮销售热潮中也没能继续领跑。”一家第三方研究机构提供给记者的数据显示，碧桂园2009年第一季合约销售仅为35.5亿元，同比减少9%，在同类企业中形势惨淡。

“它需要新鲜血液，”该机构称，“碧桂园在广东的优势在于项目众多，但是劣势也很明显，就是产品的同质化严重。”

集中在广州周边的多个碧桂园项目有如“一个模子刻出来的”，这类郊区地价盘在市场动荡期，最容易遭受价格战。

“碧桂园再度落子广东肇庆和增城，将进一步加大在广东的市场占有率，这一市场恰恰是它最熟悉的。”王丹分析称。碧桂园在2008年为了冲击销售目标，从6月至11月期间省外开盘约20个全新项目，但是除了沈阳和武汉等部分楼盘，其他项目销售并不理想。

2009年碧桂园最明显的调整是，将重点放在广东省内的26个项目，欲借珠三角区域楼市率先回暖的机会加速销售。碧桂园在一片涨价声中仍坚持薄利多销的销售策略，据碧桂园方面资料显示，今年1~4月的旗下楼盘平均售价为4697元/平方米，同比下跌20%。

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