中国房地产调控或为人民币升值筹备

中国房地产调控或为人民币升值筹备

中国房地产调控或为人民币升值筹备 更新时间：2010-9-29 6:37:38 人民币汇率变动对中国经济机体可能的最大伤害是通过通胀，中国特色的通胀最大策动力是房地产，过去的房地产调控顾及地方利益，经济增速尺度温和，态度反复，此次明显强化的力度後，料有中国政府为触碰汇率做准备的意图。

房地产泡沫和人民币升值，是中国目前面临的主要内压和外压。不管住房地产而升值，恐怕就像为可能的通胀烈火泼桶最烈的燃油。而中国特色的市场经济运行机制让房地产地位特殊，作用特别，也让历次调控难免流于虎头蛇尾。中国近期一反常态出台的频密而“严肃”的房地产调控政策，很可能是人民币汇改在即的信号。

人民币正面临着所未有的，强烈和持久的升值外压。作为不可自由兑换的货币，投资者和投机者们不能持有人民币，就持有人民币计价的资产的“理性”举动，也成为人民币升值预期推高房地产泡沫的注脚。但严重超前的房价，也构成人民币升值的心腹之忧。

目前看，升值对中国经济机体可能的最大的伤害，恐怕是通胀。

正常的情况下，一个经济体的货币升值，进口商品的价格相对低廉，从而相应降低和抑制通货膨胀。但对中国而言，这一情况未必成立。中国不太可能采取大幅升值，虽然这可能打消热钱对人民币得陇望蜀的升值预期，起到些抑制国内通胀的作用，但将重创中国的出口企业--这一目前经济的生力军。

如果小幅度升值，目前内需不振，进口商品主体又非消费品，而是以原材料、机械设备和零部件居多。小幅升值根本难以起到抑制通胀的作用。还可能吸引更多热钱，对房地产泡沫推波助澜，加剧通胀。中国CPI统计中不计房价，但房地产价格高企倒推影响到物价水平，数据无法有效体现通胀危险，CPI升高时，中国的通胀态势往往已非常严重。房地产在中国通胀链条上扮的作用非常特殊和复杂，甚至可被视为通胀的首环。

中国知名经济学者易宪容鲜明提出过，中国通货膨胀并非输入型。甚至主要是由房价快速上涨策动的结果。

2005年开始，中国于7月间放松人民币，人民币步入升值周期，後续陆续升值逾20%，1985年日本签订广场协议後的两年。兑美元升值了超过45%，股市飙升，房地产泡沫越吹越大，直至5年後的泡沫破灭，目前美国舆论宣称人民币仍低估20%-40%。

中国古语讲，过犹不及。目前中国触碰汇率前，首先要治疗的恐怕就是房地产的救市後遗症。

作为一个国家的货币政策当局，需顾及的不仅是政策的合理性，也包括政治压力。金融海啸之後，各国救市政策各自不同，但总体概括，都是采取宽松的货币政策，尤其是中国，大手笔开出4万亿的经济刺激大药方，2009年信贷更创下天量，人民币各项贷款增加9.59万亿元，尤其前半年同比增长三倍余。出于政绩、民意、信心的考虑，各国政府宁可过犹不及，也不希望力度不够的考虑可以理解，而遗留下来的後遗症也必须正视。

2009年过度宽松的货币政策，释放出海量资金，高企的中国房价，百尺竿头更进一步，尤其是热钱热衷的一线城市和地区，让人民币升值的内压进一步加深。

根据英国房地产研究机构Knight Frank和其在中国的合资机构Beijing Holdways Information & Technology的报告，中国上海在2009年的房价上涨幅度超过68%，而北京则增长了66%，51%。并且在这三大核心城市的房地产交易换手率是前三年的总和。中国国家统计局的相关统计被认为严重低估房地产价格的实际增幅。

2009年中国疯狂的信贷，更值得担忧的是，很可能最终导致中国储蓄的大额“蒸发”。中国目前的储蓄率约占GDP的60%，但是海量信贷、高企房价、恶性通胀可能将这一储蓄率大口蚕食掉。而海量信贷的社会问题“後果”往往都是恶性通胀，如果说工资增长是对通胀负面社会作用的抵消，那麽中国廉价的资本时代也行将告结，人们恐怕又要担心中国输出通胀，和若干年前担心中国输出通缩一样。

面对人民币升值的外压，4月以来，中国中央政府对房地产频频出招。“严肃”调控房地产。毋庸讳言，中国房地产调控成败取决于地方政府执行力度。非常有意思的是，住建部近日更直接入驻上海参与讨论房地产政策的落实细则,这种情况在以前非常少见，可见中央政府此次调控房地产认真程度也今非昔比。

4月18日国务院指出商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区应该暂停发放购买第三套及以上住房贷款；停止发放不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民的购买住房贷款。15日国土资源部公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%,其中中小套型商品房超过去年全国实际住房用地总量。同日，国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。

中国官方媒体报导，国家发展与改革委也正在牵头制定一份促进房地产业健康发展的文件，与国务院的“新国十条”互相呼应：“新国十条”属于短期性措施；而即将出台的房地产业文件则是着眼于房地产业中长期的健康发展，包括土地制度、商品房供应、保障性住房建设等“解决中国房地产的问题。

5月11日，中国财经日报《第一财经》援引中国央行货币政策委员会委员夏斌的观点，指出央行一季度货币政策执行报告重申人民币汇率要参考一篮子货币进行调节,措辞的变动，说明人民币汇率即将有所变动。

央行在最新公布的一季度货币政策执行报告中称,按照人民币汇率形成机制改革的原则,进一步完善以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度,保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定. 而夏认为这个变化说明人民币汇率要动，汇率形成机制也重新回归汇改确定的一篮子货币。夏斌是国务院发展研究中心金融研究所所长。

此前中国在2009年货币政策执行报告中央行的相关论述为"按照主动性、可控性和渐进性原则,完善人民币汇率形成机制,保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定."而中国人民银行行长周小川在三月的"两会"上也曾经表示,在合适的时机,人民币汇率将退出钉住美元。

中国楼市现在的“去泡沫化”，在人民币升值的背景下，确实不能再拖，从中国特色的经济结构、房地产市场和目前的内外环境看，中国的房地产市场调控和人民币升值都已箭在弦上，目前房地产市场留给外界的悬念，远远不止于泡沫到底会成为一声响彻寰宇的巨响，还是一颗最终被被移除的炸弹？更在于，中国将如何在内压外压下，迈出升值这一大势所趋的一步，而不重蹈当年日本的覆辙。

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