深圳二手房指导价落地周年：学区房骤冷、成交量创近15年新低、市场回归指导价
深圳发布二手房成交指导价一周年了。
2021年2月8日，深圳楼市颁布了一项重磅调控政策，宣布建立二手房成交参考价格发布机制，对3595个住宅小区出台了详细的价格指导标准。
深圳施行二手房指导价后，不仅中介平台陆续调整房价信息，银行也开始根据二手房指导价情况放贷。
值得一提的是，深圳作为最早出台二手房指导价，以及最早将指导价与贷款额度直接挂钩的城市，对其他城市起到了借鉴作用，此后包括北京、上海、广州、东莞、成都、西安、宁波、无锡等在内的至少15个城市先后出台了类似政策。
回顾新政颁布这一年，可发现深圳的二手房市场呈现出了成交量下滑、学区房骤冷、回归指导价三个较为显著的特征。
二手房成交套数近15年新低
从整体情况看，过去一年深圳二手房成交量出现了显著性下滑。根据深圳住建局数据，2021年，深圳共成交新房住宅52417套，同比增加15.5%，创2016年以来新高。而与之形成鲜明对比的则是同期二手房住宅成交仅40699套，同比2020年减少57.3%，创下了近15年来的新低。
如果具体到每月的成交数据，则更容易看清楚新政前后二手房成交量的变化情况。
具体来看，二手房指导价政策推出首月，深圳二手住宅成交出现大幅下降，当月成交下降至4166套，较前月7008套，环比下降40%。
虽说2021年3月出现了反弹，但此后深圳二手房住宅成交量走出了7连跌，到11月才出现转暖迹象，但成交量也仅维持2000套上下。
正所谓量价先行，当深圳的二手房成交量出现显著下滑后，二手房价格也不同程度下调。
根据国家统计局发布的2021年12月国内70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据，深圳二手房价环比跌幅0.4%，为一线城市中跌幅最大，且已连跌8个月。
《每日经济新闻》记者此前调查走访发现，在二手指导价政策颁布后的数月时间里，买房者与卖房者的情绪也发生了显著变化，新政直接影响了双方的心理预期，着急卖房的业主不得不开始降价，而买房者的观望情绪也更为浓厚，期待房价能继续下降。
学区房遭遇重创
作为二手房市场的价格风向标，深圳不少热门片区的学区房也开始降价销售。
福田区百花片区房产经纪人罗鸣告诉记者：“深圳自施行二手房指导价后，学区房降温比较显著，叠加去年7月拟出台的大学区招生模式，更是让深圳的学区房热度急速下滑。百花片区作为深圳顶尖学区房较集中的片区，房价出现了普遍性下调，降幅普遍在百万元以上，降得多的甚至降500万元的都有。”
罗鸣所言并不夸张，百花片区作为深圳学区房顶流，聚集了实验小学、百花小学、实验中学等诸多名校，片区内的国城花园还在去年年初出现过32万元/平方米的天价成交。
该片区中介吴天曾告诉记者，“新政发布后，不少业主都开始降价卖房，但购房者更倾向于以观望为主。在政策不明朗之前，无论怎么降，大部分买家都保持观望状态。”
深圳某在建楼盘 每经记者 陈荣浩 摄
自深圳二手房指导价政策实施后，过往被市场追捧的学区房，均出现了不同程度降价。
去年8月，一套香蜜湖港中旅花园的房源以低于市场价500万元拍卖，最终流拍；百花片区南天二花园，89平方米三房，市场参考价为1870万元，但实际成交价1530万元；位于八卦岭的鹏益花园，甚至卖出过6.9万元/平方米单价，比指导价还要低1.61万元/平方米。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，过去一年深圳二手房指导价和大学区政策的出台，相当于是在给深圳高价位的学区房挤泡沫，这也是楼市长效机制的重要手段之一。
“以前二手房房价上涨时，学区房涨幅往往最厉害，这是由心理预期导致的。而过去一年的政策实际上是打掉了学区房价持续上涨的预期，防止市场对学区房的炒作。”
回归指导价
深圳二手房指导价政策给市场带来了两个最直接的结果，一是想买二手房的购房者将面临首付增加的情况，二是市场上的二手房源开始逐步回归指导价。
“指导价发布后，对购房者来说，二手房首付其实变相提高了。比如一套700万元的房子，政策前三成贷款可以贷210万元，但政策后指导价可能变成了500万元，银行按照指导价放款，只给放150万元了，这差出来的60万元就需要购房者自己补上去，购房者的首付基本变相提高到了总价的五到六成。”深圳房产中介许雷说。
2018年在恒立心海湾花园买房的王亚楠，亲眼见证了房价的上涨与回归。王亚楠透露，“2020年恒立心海湾花园88平方米的四房总价挂牌价一般在990万元左右，折合单价11.25万元/平方米，但2021年2月深圳二手房指导价新政之后，挂牌价就开始显著下降，现阶段挂牌价为9.64万元/平方米。”
深圳二手房指导价的出现，对于楼市整体稳定起到了积极作用，一定程度上抑制了房价的持续走高，市场也再难出现同小区业主“坐地起价”哄抬房价的情况。
记者注意到，在如今的第三方中介平台，深圳各楼盘业主的挂牌价格基本已与指导价保持一致，很难在市场上找到比参考价高很多的房源。
贝壳研究院称，二手房指导价出台后，一方面合理引导了价格预期，抑制了房源标价过高，进而影响二手房价格；另一方面银行依据指导价发放贷款，也防止了贷款随着房价上涨而上涨，控制了购房贷款杠杆率。
对于未来深圳二手房指导价政策是否有调整的可能，李宇嘉认为，发布二手房指导价或许只是政策的第一步，未来极有可能不断完善和补充。比如定期、按月或者季度更新价格，在调控上实现因片施策。
记者注意到，1月14日深圳发布的住房发展“十四五”规划表示，“强化一二手住房联动调控，加强新建商品住房销售价格管理，完善二手住房成交参考价格发布机制，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格、商业银行合理发放二手住房贷款。”
这或许也是2022年深圳楼市调控政策的主体方向之一。
（应受访者要求，文中罗鸣、吴天、王亚楠均为化名）