2006年10月20号，我去新江湾城看一块编号为C2的地，下个月就要拍卖了，领导让我先写个初判报告看看。这块14.4万平方米容积率1.6的地，后来金地没有报名参加招拍挂。11月份，这块地被华润以15.4亿元拿下，楼板价6676元/平方米。

新江湾缺魂么？

这篇报告现在还在我电脑里存着，那时候新江湾城核心区域里面，只有一个合生江湾国际公寓，那时成交均价为11281元/平方米。

新江湾城边上还有几个项目，民京路691号的盛世新江湾，9599元/平方米；闸殷路的雍景苑，9607元/平方米；政悦路588号的建德国际公寓，9074元/平方米。政悦路288号的东森花园，10537元/平方米。

当时新江湾城非常安静，路上一辆车也没有，安静的能听到自己的心跳，一块又一块待价而沽的地，都长满了一人多高的草，更没有一点风，动也不动一动。

我觉得华润用这个价格拿地，有点挑战，央企的钱也不能乱花啊！如果有个人从十年后的今天穿越过去，跟我说这里每平方米要卖到100000+，我肯定觉得精神病院放假了。

这一大片地的来历，当时我略知一二，新江湾城原来是空军上海江湾机场，是日寇在1939年拆了殷行镇建的，跑道修成了“米”字形，战斗机可以从各个方面起降，占地7000亩，是当时远东最大的机场。

抗战胜利后变成国军的机场，后来变成了解放军的机场，一直用到90年代初被废弃。1996年，上海市人民政府与空军后勤部正式签约，据说以30万/亩的价格，从空军手上买下了新江湾城，西起淞沪路北到****路东到闸殷路，像一颗心（见下图），大概有10250亩，由上海城投负责开发。空军保留了淞沪路以西的2750亩，自己负责开发。

由于江湾机场曾长期无人管理，混凝土地面竟然开始塌陷，地下水上升，自然生成了很大一片湿地，因为仍是军事区，闲人免进，保留了很多的上海原生动植物，郁郁葱葱，成为上海市区难得的半天然绿肾。

我1999年看《申江服务导报》，上面还有新江湾城该保留还是开发的争议。但上海政府花了那么多钱买来的地，焉有不开发的道理？当时的韩市长指示，要把新江湾城建设成为“面向21世纪的示范居住区”，那怎么才能成为“示范”呢？

我看过《城市中国 一部可能改变中国城市命运的案例读本》，2003年12月出版。里面提到王志纲当时在上海为城开集团的1480亩万源项目做策划。

经上海城开董事长倪建达引荐，2003年6月14日，王志纲到达新江湾城项目现场，正式与上海城投接触，王老师说“新江湾城的问题不是规划的问题，而是要确定新江湾城在未来的上海扮演什么角色的问题，一句话，新江湾城缺魂”。

上海城投觉得王老师说的对，8月份签了001号协议，据说是上海官方机构第一次和民间智库合作。

王志纲工作室开始为新江湾城做策划工作，最后给了“东方新硅谷、国际智慧城”的定位，说新江湾城应该和世博会成为黄浦江的南北节点，一南一北共同舞起黄浦江这条巨龙，新江湾城要成为“一座以城区经济为核心，融合高科技园区经济、大学城、教育产业三位一体的复合型城区，一座以知识型产业集群为核心，以高知识人群生活区为形态、具有知识经济时代生活方式特征的新城区”。

第一个地王 C1 合生新江湾国际公寓

2005年1月，新江湾城C1号地块对外招标，上海城投很重视这第一块地的出让，开发商不是谁钱多谁就能拿的，除了出让价格，还有规划方案、资金实力、开发资质等等，都要综合打分。

当时一共有6家公司参与投标，有招商、中海、合生、嘉德、瑞安、上海古北，开标地点在浦东南路500号国家开发银行大厦，那时上海搜房网还在那里办公，上海合生的总经理贺大川还去看了一下代建功，代建功说“贺总你今天肯定能拿到地！因为只有你来我办公室了！”

借代建功的吉言，虽然中海上海公司总经理葛亚飞也很想拿到这块地，但最后合生以微弱优势胜出，以15.88亿的价格拿下了新江湾城C1地块，楼板价5660元/平方米。

贺总后来告诉我，他很看好新江湾城的规划，曾为此做了一年多的准备工作，最终拿下了这个“一号作品”。

2006年4月29号，合生江湾国际公寓开盘，价格为8838元-12038元/平方米，虽然卖的不错，但因为2005年曾遭遇宏观调控，据说合生资金紧张，一直没有缴清土地出让金，甚至还停工了一段时间，让上海城投很是懊恼，所以合生也不好意思再参加C2地块的投标。

后来每逢新江湾城拍地，合生江湾国际公寓都涨一点，华润拍了地，合生涨到了12000元/平方米；绿城拍了地，合生涨到了17000元/平方米；仁恒拍了地，合生涨到了23000元/平方米。这个项目为合生赚了不少钱。

现在合生江湾国际公寓的二手房价在6.5-7万/平方米。加上营业税和所得税，下家实际成本还要高上3-5%。不过买120平方米以下的户型，新江湾城似乎也只有这个小区可以选。

第二个地王 C2 华润橡树湾

2006年11月，拿到新江湾城第二块地的是华润，当时华润上海公司的总经理是陈凯，非常进取，以15.4亿元拿下C2地块后，为了消化6676元/平的楼板价，做了一款叠加洋房，2007年我还去参观学习过，楼体外挂了很多楼梯。

再配上电梯，这样一二楼、三四楼、五六楼都能独立入户，这种让多层住宅具备别墅基因的设计思路，我后来在很多楼盘里都能看到，比如尚东鼎，比如仁恒怡庭。

英伦范儿的橡树湾，华润也作为产品线进行全国推广，我甚至在慈溪这种四五线城市，还看到过一模一样的华润橡树湾。

后来随着上海房价的上涨，华润橡树湾改名字了，变成了新江湾九里，从走改善路线变成了走豪宅路线，风格也从英式变成了法式，不做叠墅改做大平层了，还找了星河湾同款的设计大师邱德光做室内设计，我2012年又去参观学习的时候，看了户型和装修，一阵恍惚，还以为到了浦东星河湾呢。

现在华润橡树湾二手房价格在6.7-7万/平方米，三期四期（九里），二手房价在7.2-7.5万/平方米。当然，还有3-5%的税负成本。

第三个地王 D1 九龙仓玺园

2007年6月，拿下新江湾城第三块地的是绿城，以12.6亿元拿下D1地块，这块地5.9万平方米，容积率1.7，折算下来楼板价要12500元/平了，当时绿城雄心勃勃，全国扩张的很是凶猛。

这个项目绿城做了精心设计，信心也很强，一切都按照绿城当时最好的产品线做，但是命运多舛，先是面临了宏观调控，后来又逢金融危机，绿城资金链有点吃紧。

于是就把这个这个项目和九龙仓杭州蓝色钱江项目的40%权益换了一下，九龙仓100%持有了D1地块，命名为九龙仓玺园，这个也是九龙仓在上海的第一个项目，为此成立了九龙仓上海公司。

九龙仓拿到这个项目后，在原来绿城设计的基础上，又做了一些优化，比如取消了90平方米的户型，把一些170-200平方米户型做了室内优化，增加了男女衣帽间等等，还把小区边的地铁入口给取消了，这样私密性也增强了。

原汁原味的绿城建筑设计，景观、会所、装修做的都很棒，全国各地同行参观络绎不绝，但更棒的是推盘时机，因为2009年政府开始救市，有专家还喊出买房就是爱国的口号，市场猛烈翻转。

九龙仓6月份开盘，上手就卖到了4万/平以上，很多绿城的粉丝纷纷出手，但最爱这个项目的是做钢材生意的福建老板们，因为他们要么在五角场万达广场办公，要么在宝山钢材市场办公。

到新江湾城都比较方便，那个时候这些钢材老板们有钱得很，九龙仓的李清泓做了不少饭局营销，大力拓展钢材老板，请这些大哥帮忙，福建老板很是抱团，一个人买九龙仓玺园，他的亲朋好友都会买。

但一荣俱荣一损俱损，后来钢材价格下滑，这些互相担保的福建钢材大哥们纷纷破产，名下房子都被银行拿去拍卖，其中九龙仓玺园被拍卖的房子是最多的。

玺园2013年清盘的时候，卖到了近6万/平方米。整个项目很成功，名利双收，于是九龙仓以后的项目，深深地打上了玺园的烙印，它周浦的兰廷，塘桥的滨江壹十八，外立面和室内装修风格都一脉相承，全国各地九龙仓玺字头的楼盘也不少。

目前九龙仓玺园的二手房售价在7.5-8万/平方米，再加上3-5%的税负成本，是新江湾最贵的房子，但成交也很活跃，每个月都能交易4-5套。

第四个地王 D3 仁恒怡庭

2007年11月，拿下新江湾城第四块地的是仁恒，这次拍卖规则发生了变化，从举牌拍卖变成了书面报价，用暗标这种形式，有关部门的本意可能想让各家开发商免受公开举牌的狂热气氛影响，理性出价。

但是仁恒太想拿到这块D3地块了，高出第二名绿城3个亿，以13亿元拿下了这块小地，说是小地，因为这块地只有5.4万平方米，容积率1.2，只能建6万多平方米的住宅，楼板价要2万/平方米了。

拍卖现场，没拿到地的绿城同事眉开眼笑，因为才几个月楼板价就比他拿的涨了60%，拿到地的仁恒同事双眉紧锁，暗自懊悔，因为足足比第二名高出3个亿啊！

但仁恒就是仁恒，它创新出了一种“叠墅”产品，整个小区做了大开挖，这样地下室也变成了全明的，1-2、3-4、5-6层都可以独立入户，装修也做了全面升级，比仁恒河滨城整整高了一个档次。

全上海的同行都去参观学习，这还不是最牛的，仁恒怡庭上市的时候，正好是2010年10月份，上海限购政策刚开始执行，如果我没记错的话，怡庭是限购后第一个开盘的项目，公寓卖到了5万/平，叠墅卖到了6万/平以上，是新江湾城最贵的房子。

除了一贯喜欢新江湾城的钢材老板外，还有很多仁恒的铁杆粉丝也纷纷购买，要论对高端客户的维系以及口碑，当时的仁恒说自己第二，没人说第一，虽然吹牛谁都可以，但付钱才是真爱，能让客户在调控政策刚出台就捧着大把现金来买高价房的房地产开发商，凤毛麟角。

但可惜的是，因为仁恒在这个项目上采用了新的装修标准和工艺，大老板二老板分家也让公司团队也有些不稳定，仁恒怡庭的工程质量出了点问题，2012年交房后，不少房子漏水。

由于市场不好房价在跌价，老客户们很是失望，再加上后来钢材大哥们破产，很多人都期望仁恒能退房，借着质量问题就大闹起来，还波及了仁恒在外高桥的森兰项目，因为我有不少仁恒的朋友，对怡庭的得失他们也从不讳言，这些故事都能写本书了，这是后话。但现在该维修的都维修了，仁恒怡庭目前二手房价在8-9万/平方米。

第五个地王 F 世浦领世

2008年1月，拿下新江湾城第五块地的是铁狮门，以67.517亿元的总价拿到新江湾城F地块。成为上海历史上土地成交总价最高的一单，但楼板价并不高，只有7498元/平方米，差不多就是定向卖给了铁狮门。

因为这个项目有大量的办公和商业，上海城投希望铁狮门把新江湾城的商业配套做出来，铁狮门也号称项目总投资要25亿美元，请了KPF做设计，说要盖250米高的杨浦第一高楼等等，新江湾城的群众翘首以盼铁狮门，如久旱盼甘霖，期望今后在家门口就能看电影下高档馆子，再也不用去五角场堵车了。

但孰料铁狮门可能受金融危机影响，并没有全力开发，拿地伊始就开始找合作方，想把这块地转售，但是各方势力博弈，这个项目也一直没有卖掉，由于建设缓慢，大地主上海城投肯定很郁闷，觉得自己所托非人，因为新江湾城缺少商业配套，铁狮门盖不好，大家买菜都没地方去，总不能开着车去五角场买菜吧？

于是城投又收购了百分之三十多铁狮门的股权，相当于地卖出去又买回来一部分，才得以继续推进项目建设，目前这个项目叫“世浦领世”，住宅部分由万科操盘，也就是现在的万科·翡翠江湾，目前在尾盘阶段，只剩下20多套房子，主要是叠加和一楼的房子，由于面积较大，售价在6万/平方米左右。

第六个地王 C6 中建大公馆

2009年12月，拿下新江湾城第六块地的是中建，以37.2亿元的总价拿下C6地块，这块地11.4万平方米，容积率1，折算下来楼板价要32489元/平方米了，据说是中国首个楼面价破3万的地块。

因为容积率比较低，中建把这个项目规划成了叠墅+联排+类独栋+大独栋的社区，名为“中建大公馆”，2012年4月份推出的时候，市场不是很好，户型也比较大，因此叠墅和联排开价35000-45000元/平方米，比地价高不了多少，虽然卖一套亏一套，但卖得仍然十分艰难。

2012年4月份，我曾到北京和中建全国上百个项目总们做过一次交流（不敢称上课），中建上海的同事邀请我回上海后，去项目上指导（哪敢），我记得去看中建大公馆样板房的时候还停电了，我们那时候在地下室，电梯没电出不去，从地库走了好久才绕上去。

后来中建和中海合并，中建的人纷纷出走，但这个销售难题中海也没有很好的解决之道，只好硬着头皮继续卖，把紫御豪庭的别墅客户往这里引，但好像紫御豪庭的别墅卖的也不好，一度有点难兄难弟的感觉。

好在2015年下半年市场不错，到今年3月份的时候甚至出现了豪宅客户恐慌性购房，中建大公馆月均去化15套，终于接近清盘。现在还有几套类独栋，288-350平方米，目前卖7万/平方米——中建大公馆就是吃了面积大的亏，因为这个单价，甚至都没有华润橡树湾二手房公寓高。

还有10套大独栋，400多平方米，开价15万/平方米，要6000多万一套，人人都知道暂时卖不掉，但也得标这个价，因为整个项目的最终利润实现，可能就在这几套房子身上。

第七个地王 C5 嘉誉湾

2010年11月，拿下新江湾城第七块地的是合景泰富和富力，以23亿元获得C5地块。其实这块地原来是美国汉斯的，早在2006年10月，上海城投就以公司股权合作的形式，以17亿的价格卖了C5地块70%的股权给汉斯。

汉斯开发了一个项目叫加州水郡，2009年8月开盘，售价为2-2.5万/平方米，那时候市场正烈火烹油，没关系根本买不到，首批推出的400多套房子瞬间卖完。巧的是他们开盘那天我正好在新江湾城看盘，还去他们现场看了一下，销售员们连样板房都不给我看，一副我们房子卖完了别来烦我的样子。后来汉斯溢价6个亿，以23亿的价格把这个项目卖给了合景和富力。

C5是一块很大的地，占地18.96万平方米，规划建筑面积约50万平方米，有住宅、办公楼、酒店和商业。合景泰富和富力分了一下工，合景做住宅和商业，富力做办公和酒店。

2012年初嘉誉湾开盘，卖4.5万元/平方米，中小户型不多，大多是200多平方米左右的户型，当时嘉誉湾的操盘手杨子江曾亲自陪着我看样板房，毕竟是广东开发商的作品，用的材料都很好，当时是晚上，灯光一打，富丽堂皇，颇有TVB电视剧里面香港富豪家里的感觉。

现在嘉誉湾还有10多套400-500平方米的户型，室内还有泳池，对外报价8-10万/平方米，据称不愁卖，因为富力和合景泰富的老板们分一分就搞定了，目前正在卖车位，45万/个，个别客户不买账，在阳台上挂条幅谴责开发商说太贵了。目前嘉誉湾二手房价格在7.5万-8万/平方米。

嘉誉湾做了一个商业街区叫“悠方”，本来想招家乐福进来做主力店，但家乐福觉得这里的10号线新江湾城站是个起始站，只有单向人流，不愿意来，后来“悠方”招了城市超市，现在这里变成了新江湾城的商业中心，群众总算有买菜的地方了。

但是我替嘉誉湾的办公楼发愁，新江湾城住宅控制好总价有人买，商业如果周边小区入住率高了也能卖掉，但办公楼卖给谁呢？新江湾城不是一个四通八达的地方，它目前没有办公氛围啊。

我参观仁恒怡庭时，仁恒营销的带头大哥还是姚伟示，他让销冠蔡丽莉接待我，蔡丽莉带着我看了怡庭的各种样板房，向我介绍产品的优劣得失，我收获很大，现在蔡丽莉在负责仁恒公园世纪的营销工作。

我记得在一套样板房里，我指着窗外的一大片空地问蔡丽莉，说这是什么，蔡丽莉说这是住宅用地，仁恒希望未来把它拿下来做怡庭二期。

但这块地后来被新加坡庆隆集团拿下了。仁恒最后7折斩仓，把最后十几套叠加别墅折价卖掉后，就没有二期了。

第八个地王 D5 庆隆地块

2012年7月，拿下新江湾城第八块地的是庆隆，以6.1亿元获得D5地块，地块面积不大，只有4万平方米，容积率1.2，楼板价12680元，扣掉经济适用房和卫生医疗用地后，楼板价约在1.6万/平方米。

虽然比仁恒和中建楼板价低了不少，但其实也很难做规划方案，庆隆慢工出细活，一直到最近大家才看到公示的规划方案，18栋6层的叠加别墅，1-2、3-4、5-6复，户均面积做到了358平方米，整个小区仅有108套房源。

这也算另外一种形式的地王。我问过庆隆的朋友，说要明年下半年才会上市。新江湾城目前总价过2000万的房子去化速度并不快，也许明年下半年会好点？

庆隆江湾城项目公示方案，选自微信公众号“上海楼典”

自2010年仁恒开盘卖出制高点价格后，新江湾长达数年，房价一直徘徊不前，2010年就已经卖卖4万多/平方米了，2015年还在卖4万多/平方米，成了一个房价洼地，因为竞争激烈，那里的楼盘开发水平都很高，磨砺出了不少人才。

因此供应量较大，上海城投2012年后，3年间没有推出土地，一直到了2015年8月份才又推出了D7地块，地块面积很大，13.19万平方米，容积率1.125，起拍价40亿，很受人瞩目。

但临到拍卖的时候又紧急终止，说要调整开发建设条件，大家浮想联翩，有人说地块没人要这是防止流拍，有人说是地块想要的人太多这是担心拍出地王，易居沃顿的校长丁祖昱不以为然。

在“丁祖昱评楼市”的文章中说这次别再浮想联翩，可能真的是调整规划指标，因为韩书记刚讲话要求增加中小套型供应，但丁老师认为，如果要增加供应，与其增大中小套型比例，不如提高容积率，不要限高20米，可以提高南部楼高等等。

果然，这块地再拿出来后，大家发现指标调整了不少，中小套户型比例加大到了60%，套数不得小于660套，保障房面积要做20%，还要全装修等等。

第九个地王 D7 信达泰禾·上海院子

2015年11月，拿下新江湾城第八块地的是信达，以72.99亿元获得D7地块，扣掉保障房，楼板价要6.3万元/平方米，刷新了2015年上海土拍市场的最高纪录，当时业界一片哗然，因为新江湾城滞涨了好几年，这次面粉价超过面包价这么多，信达这个央企果然就是“钱本身”啊，是不是要托市啊？

但更让人拍案惊奇的是，没过多久，信达宣布这块地他们会和泰禾合作，泰禾投资11.36亿，持股11.25%。泰禾是谁？泰禾是D7地块拍卖中，和信达绞杀近40轮的对手啊，曾出价到72.98亿，早知如此何必当初，像龙湖+平安、金茂+首开那样，组成联合体竞拍，还能省个两三亿元，真是不打不相识啊。

但不管怎么样，这块地泰禾操盘了。对外推广名为信达泰禾·上海院子，现在公式方案也出来了，10个L组成一个组团的联排别墅，每户3层仅有100㎡左右，且别墅朝向为东西向，每一户都有近50平方米的花园，还有大露台、地下室，可谓将土地价值发挥到了极致，该方案一经推出，朋友圈便议论纷纷，说未来售价绝对10万以上，但这个也太密了云云。

但我觉得其实还好，早些年我们做过一个项目叫金地湾流域，两个组团都铺满了双拼别墅，地下车库满挖，彻底人车分流，地上三层别墅，超大面宽，也是把土地价值发挥到了极致，在方案上看确实很密，但是把绿化景观做好，林木成荫后，湾流域居住体验感还是蛮好的。现在D7已开始打桩，有望今年年底入市。

我前文说过，空军还保留了淞沪路以西的2750亩，自己负责开发。这些地后来也陆陆续续卖给了三湘、建发、绿地、银亿、祥生等公司，因为是军产，并没有走招拍挂程序，土地价格相对较低，当然****也没有像上海城投那样，在自己的区域建公园建学校做配套栽大树，因此淞沪路以西的房价也相对低些。

由于这些土地是逐步出让的，相当长一段时间那片区域都是“军事用地”，东西向是不能通车的，客观上也加大了淞沪路的交通压力，每天上班大家都要在那里堵上半天，不过现在那片地卖得差不多了，很多东西向的路打通了，淞沪路也在拓宽，交通改善了不少。

新江湾城曾被定位成“超越古北、超越联洋、超越碧云”的高度，但我曾在微信公众号“上海楼典”看到过一篇文章，说新江湾城“是一个典型的新城开发失败案例，作为一个原本规划成高逼格的豪宅区，因为缺乏配套，缺乏生活元素，加上较为薄弱的执行力和脱离实际的炒作，许多不透明的土地出让，最终导致房价终年****，打回原形，套牢无数”。

我问过不少住在新江湾城的朋友，他们确实颇有怨言：

第一，觉得城投不给力，除了做中福会幼儿园等一些幼儿园、上海音乐学院实验小学、同济大学第一附属中学还可以外，就是做了几个公园，比如跟滑板没多少关系的滑板公园，还有拖拖拉拉的安徒生童话乐园，湿地公园只开放了一小片，还有大块的公园不让人进去，哪怕做个栈道收费让大家去逛逛也好啊。

由于商业配套做得很不到位，陷入了恶性循环，因为商业配套不足导致已交房小区入住率低，因为入住率低导致中高端商业开不出来，大家抱怨商业里只有沙县小吃，但是高档的餐厅没开几个月就关门大吉了。逛街吃饭休闲只能去五角场，但是节假日在五角场想吃个饭不排队个把小时根本不行，大学路也人满为患，只能宅在家里。

不过2015年底，新江湾城已经出现了一些有逼格的小咖啡店、小超市，事情正朝好的地方发展。

第二，觉得复旦大学小气，复旦大学新江湾城校区是法学院，虽然在读人数非常少，但也不对外开放。不知道未来能不能做成开放式校园。

第三，觉得交通不方便，有些闭塞。前文说过，淞沪路以西是空军的军事用地，很多路都是不通的，而新江湾城北面就是长江，很多集装箱码头，导致这片区域有点封闭，交通有些不便。

不过现在淞沪路以西基本开发完毕，应该好多了。而且江湾城北面的****路正在修高架，虽然全长仅7.8公里，但会串起三条越江隧道，把逸仙路和中环连在一起，新江湾正好在这个环内，于是不少新江湾城人民认为这是中环外扩，自己是中环内了，虽然我不以为然，****路并不是中环，但它确实能够缓解逸仙路高架的压力。

我也发现，在新江湾城住过一段时间的人，都很喜欢这片区域，因为绿化实在是太好了，又非常安静，很适合跑步，湿地公园颇有野趣，孩子们很喜欢，因为都是新房子，城市形态很漂亮，教育配套也很完整，杨浦、虹口、宝山人民觉得这就是高档住宅区了，甚至不少浦东的客户也搬到了这里，改善型客户也会尽量买在本区域。

本文引自 宋家泰：上海十年地王史 新江湾缺魂么？及引用网络相关图片

2016-07-28 宋家泰读书圈 5评

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