住房，曾是许多上海人心中的痛。上世纪90年代初，上海有数十万户家庭的人均居住面积低于4平方米，其中3万多户人均居住面积不到2.5平方米。

一面是霓虹璀璨的高楼大厦，一面是逼仄破败的陋室简屋，“拎着马桶看东方明珠”透着许多辛酸与无奈。

上世纪90年代以来，上海一次次敢为人先改革突破，破解旧改中的难题，推动城市住宅建设。

人民城市中的每一个人，都应获得与这座城市荣光相匹配的个人尊严。近五年来，上海旧改按下“快进键”，大批市民告别逼仄旧里，拥抱新生活，城市更新也迈出更坚实步伐。

2022年7月24日，建国中路两个地块旧改生效。由此，上海旧改任务最重、难度最大的黄浦区，完成成片二级以下旧里房屋改造。这也意味着，上海成片二级以下旧里改造收官。

在上海旧改史上，这是一个重要里程碑。站在这一历史节点，我们回望那一幕幕旧改往事——

20世纪80年代，上海危棚简屋内，三代同堂、老少共居的生活场景。 （资料图片，市委党史研究室提供）

杨浦平凉路街道4街坊住在阁楼里的年轻人，床边放一张桌子，既是饭桌也是办公桌。 黄尖尖 摄

首次运用“土地批租”形式改造旧区

·斜三地块，1992年

打浦路上，海华花园小区有4幢31层高楼，以今天的眼光看并不起眼；但在20多年前，“海华”却是上海具有传奇色彩的楼盘。不仅因为造得高、品质好，还因其改造过程特殊。

1992年，原卢湾区首开先河，在海华花园及其周边所在的斜三地块探索运用了“土地批租”形式改造旧区。

斜三地块紧邻日晖港，在打浦桥以西、瑞金南路以东、卢湾中学以北，当时是一片棚户区，居民盼着动迁。但据估算，动迁费用要1亿元。当时全上海旧改专款是4亿元，还要分摊到好几个区，而靠原卢湾区财政，更是支撑不了如此庞大的改造资金。

原卢湾区大胆创新。通过寻找、接洽与谈判，在1992年初，由香港中国海外发展有限公司、上海市卢湾区房屋建设开发总公司和上海华海科技实业公司合资组建了上海海华房产有限公司，出资2300万美元，受让了斜三地块，计划在其上建造商品房。

动迁自1992年3月启动，仅用半年，全市第一块毛地批租土地就交到了开发商的手中。1994年底，海华花园竣工了。

斜三地块被称为“海上第一块”，在上海旧改历史上具有标志性意义。

因为在上世纪90年代，上海尚有大批危棚简屋及二级旧里，群众对改善居住条件非常迫切，但限于政府财力有限，当时的旧改工作推进比较缓慢。

斜三地块的探索，破解了旧改缺少资金的困境，创造出利用社会资金加快旧区改造的新路。

今天的海华花园。 蔡维帅 摄

“新天地”，上海面向世界的一张名片

·太平桥地区，1996年

在上海城市更新史上，“新天地”留下了浓墨重彩。通过新天地，上海人第一次知道，逼仄拥挤的石库门，竟然可以变得如此高大上，甚至成为上海面向世界的一张名片。

上海新天地所在的土地叫太平桥地区。在100年前，太平桥地区由23个石库门街坊组成，还有一个大型菜场。上世纪90年代，这里很热闹，但毕竟是老城区，衰败凌乱，居民生活条件简陋。

原卢湾区希望通过旧改，改善住在石库门里“72家房客”的居住条件，同时大胆创新，提出在这块土地上要做些“不一样的”，体现当时上海提出的建设国际经济中心与国际大都市的功能与形象。

几经接洽，原卢湾区与中国香港瑞安集团推动了“太平桥旧区重建项目”的诞生。1996年之后，太平桥地区陆续旧改，2万多居民搬出了旧屋、搬进了新家。

居民搬走后，腾出来的石库门经历了前所未有的改造：或是基本保留，加固结构；或是保留外部，内部结构拆除重建；或是基本拆除，只保留门楼。无论何种保留方式，最终成功保留下很多历史建筑，集中于如今的上海新天地南北里。

太平桥地区，是上海首个将城市更新、经济发展、民生改善与文化保护相结合的旧改地块。

上海新天地影响到后来诸多上海历史建筑的更新，思南公馆、外滩源、建业里、尚贤坊等一大批里弄建筑都采取了这样的模式。

太平桥地区旧改前。

新天地壹号旧改前。

工人在建设新天地。

今天的新天地。 资料

面积最大密度最高棚户区，10个月“端掉”

·两湾一宅，1999年

上世纪90年代，在普陀区，由潭子湾、潘家湾和王家宅组成的“两湾一宅”，是上海中心城区面积最大、危棚简屋最集中的棚户区。

用水深火热形容这里的生活境况，一点也不夸张。这项旧区改造工作艰巨且复杂，遇到的困难和矛盾前所未有。

1998年，发生了前所未有的亚洲金融危机，对刚刚启动的“两湾一宅”旧区改造，也带来了经济压力。

加之“两湾一宅”范围大，平均每亩土地有31户居民，危棚简屋41万平方米，建筑密度和人口密度称得上全市之最。

“两湾一宅”旧改，政府部门想方设法引进社会资金的同时，又根据调控主力房源不足和资金紧张的实际情况，实施方案以货币安置为导向，并引入市场机制，既满足了居民多样化的安置要求，又缓和了调控房源不足和资金紧张的矛盾。

在社区干部、居民、企业工厂等各方合作推动下，“两湾一宅”这块最难啃的硬骨头在短时间里被啃了下来：历时10个月，动迁成本23.8亿元，共动迁居民8762户，动迁单位147家，拆除居住房屋建筑面积37.64万平方米，拆除非居住房屋建筑面积8.45万平方米，

创造了上海动迁投资最大、速度最快、面积最大、人口密度最高的多项历史纪录

。蜗居半个世纪的居民多数搬往了桃浦、江桥等动迁居民安置小区。

“两湾一宅”改造项目则被命名为“中远两湾城”，从1999年7月正式开工，分四期建设，2006年2月全面竣工。贫瘠、落后的“两湾一宅”棚户区，终于变身成为上海内环线内规模最大的现代化生态居住园区。

1998年8月“两湾一宅”地区拉开动迁大幕。

“两湾一宅” 旧区改造工程开工建设，2007年基本建成。 资料

在棚户区“两湾一宅”建成的中远两湾城。

“阳光动迁”，信息透明公开公正

·建国东路390地块，2009年

2009年5月，原卢湾区建国东路390旧改地块摆入了一套触摸屏。

老百姓在触摸屏上动动手指，就能查到动迁政策、房屋面积、居民人口、安置房源、补偿安置款、最新签约等信息，不仅能查自己家的，别人家的也能看到。

这套触摸屏系统叫“房屋征收公示系统”，在当时的旧改中引起轰动，迅速在全市推广。

旧改中的每一次探索创新，都是围绕着如何打通堵点、加快旧改推进来展开。

2000年底，上海终于消灭365万平方米危棚简屋，人均居住面积4平方米以下的住房困难户全部解困。但上海旧改的脚步没有停止。根据2001年的统计，当时上海仍有2000万平方米二级以下旧里。

但此时，旧改遇到了“新问题”：围绕着房屋面积与补偿安置，动迁居民与动迁主体的谈判博弈错综复杂，让旧改成为“天下第一难”。

2001年，国务院法制办出台的拆迁条例提出“价值互换”的概念。

上海据此出台了细则，最大特点是由过去的“数人头”变为“数砖头”。

2009年，建国东路390地块成为全市率先试行“征询制、数砖头、套型保底、解困纳保”动迁新政的基地之一。该基地引入了“房屋征收公示系统”，所有信息都公开透明，确保动迁新政的实施。

经过探索，旧改的“阳光透明”政策以法律法规形式固化下来。

上海的征收政策确立了“两次征询”机制，严格要求同一基地征收政策前后一致、公开公正，从制度设计的层面保障了政府的征收动迁设想与百姓改善生活的意愿相互契合。

实行“阳光动迁”后，老百姓对旧改的配合度大幅提升。半年多、一年就完成旧改腾地的地块越来越多。

全国劳模、上海安佳房地产动拆迁有限公司总经理张国樑在给旧改居民开动员会，讲清“阳光旧改”的政策。 资料

从“拔葱式”拆迁，到成片阳光征收

·平凉西地块，2016年

2016年10月，平凉西旧改的最后一块基地平凉西块10街坊成功签约。搬离前，老居民自发拍摄了一部纪录片《隆仁记忆》。镜头里，在锣鼓喧天的欢庆人群中，通北路244号一户老居民正在用木板搭成的“滑梯”，从二楼窗户往楼下的大卡车搬运家具，一台用了十多年的白色旧冰箱、一个1981年结婚时买的衣柜、一张睡了30年的床……

杨浦区平凉西块是上海中心城区最大的成片二级旧里。

作为上海五大重点旧改地区之一，平凉西旧改走过了从拔葱式的拆迁，到成片阳光征收的十年历程。

2005年，平凉22、23街坊启动拆迁。“当时还是动拆迁，没有旧改的概念。”工作人员回忆，“居民对补偿金额和安置办法的接受度非常低，三个街坊动迁推进了两年多，留下‘尾巴’很多，矛盾也十分突出。”

到了2009年，平凉16、17、18街坊开始实施阳光征收政策。2014年，搁置十年之久的平凉2、3街坊重启旧改。

实施阳光征收后，居民第一天和最后一天签约得益相同，不再因质疑公平性而患得患失。

2016年，杨浦旧改“决战平凉西”，平凉5个街坊集体启动旧改。当年，杨浦区发布了全市第一个专门针对旧改的“全过程管理”文件，就是在旧改项目的规划、立项、两轮征询、收尾、土地出让、开发建设等全过程环节中，对所有征收要素进行系统化总结。在时间上，通过倒排时间节点来制定工作安排表；在规范上，所有征收事务所执行统一流程，不开口子，一条路径做到底。

得益于“全过程管理”，经历10年旧改的平凉西，最后5个街坊在一年内跑出了旧改“加速度”。

居民家的老门牌号堆积成平凉西的记忆。

平凉西旧改前的隆仁里。 均 黄尖尖 摄

“征而不收，人走房留”，精心修缮历保建筑

·张园地块，2018年

建造于1882年的张园，是清末上海最大的市民公共公园，被誉为“海上第一名园”，汇聚了上海开埠以来28种不同建筑风格的石库门里弄住宅，但随着“72家房客”的入住，张园逐渐走向没落。旧改前，过度使用让张园破败严重，居民居住条件较差，近一半居民还在“拎马桶”。

2018年9月30日，张园启动旧改。静安区采取了“征而不收，人走房留”的保护性征收模式。

张园也是上海实施保护性征收改造的首个城市更新项目。

2019年1月，张园地块旧改生效。

居民搬走后，静安区对张园启动了保护性改造：

地块内几乎全是历保建筑，“一幢一策一方案”地进行修护，尽最大可能保留保存历史风貌和历史建筑。

按照综合性改造方案，张园将引入商业、创意办公与潮流中心、美术馆、文化演艺中心等文化场馆功能，拓展更多民生、公共服务的新空间。今年，改造后的张园西区将率先亮相。

俯瞰张园。 静安区提供

上海摄影师、史料记录者席子镜头里的张园生活场景。

历时22年，这片距离外滩3公里“洼地”消失

·虹镇老街，2018年

虹镇老街，与外滩直线距离仅3公里，却是一个都市洼地——大片棚户区，逾1.4万户人家、约90万平方米危棚简屋。

它的旧改启动于1996年。当年4月，香港瑞安集团出资5亿美元，与中虹集团合作，改造虹镇老街，建设瑞虹新城。第一块地的动迁很顺利，1997年当年动迁并腾地，瑞虹新城一期顺利开工。

然而，由于虹镇老街年代久远、人员复杂、社会矛盾聚集等，旧改项目启动16年后，成功动迁的面积却刚刚过半。“温吞水”迟迟烧不开，一部分原因是政策的模糊。居民习惯于“既数人头、又数砖头、还添浇头”的动迁观念，动迁户与动迁方总是经历从扯皮到谈判的过程。

2009年5月，在虹镇老街3号地块推行“两次征询、数砖头加套型保底、全公开操作”的阳光旧改新政。在市区政府的支持下，动迁方协同街道、公安等多个部门，用近半年的时间挨家挨户分析情况，反复征求居民意见后制订出详细的操作方案。

在与居民沟通时,工作人员常这样打比方：

“只有‘直筒裤’，没有‘喇叭裤’，所有政策一通到底。”

该基地还采用第三方介入机制，请律师参与政策制订、宣传，并由人大代表、政协委员等组成监督小组对执行过程进行监督。

阳光、公开、透明的旧改政策，助力“温吞水”煮沸。而各类外部条件日益成熟，让虹镇老街旧改走上快车道。2018年，122街坊二轮征询当天签约率冲破90%，标志着整个虹镇老街地区的旧改任务全面完成，虹口区“最后的棚户人家”彻底消失。

虹镇老街旧照。

虹镇老街新景。 虹口区提供

“市区联手、政企合作”，破解融资难

·虹口区17街坊，2019年

虹口区17街坊，大多是建于上世纪10年代到40年代的旧式里弄，其中二级旧里以下房屋约5.6万平方米，2019年启动旧改。

这个街坊，是上海实行“市区联手、政企合作、以区为主”新模式后，全市首个旧改项目

。在虹口区，市地产集团和上海虹房（集团）有限公司、北外滩集团按比例出资，成立虹口城市更新建设发展有限公司，通过搭建平台资源统筹，负责编制改造实施方案，实现多方共赢。

所谓“市区联手、政企合作”，就是要打破原来的融资难问题，探索一条加快旧改的新路子。具有国资背景的企业集团介入后，采用市场机制，从多渠道融资进行旧改，兼顾社会效益和经济效益，控制收储成本。

在资金保障的前提下，旧改地块征收不仅速度快，居民们的满意度同时提高。17街坊在选房首日签约比例达到98.81%，创造了虹口区大型旧改地块首日签约率新高。

虹口17街坊。 虹口区提供

“十个工作法”成为群众工作“法宝”

·宝兴里地块，2019年

宝兴里位于黄浦区金陵东路上，是上百年的里弄街区，曾经很漂亮；但随着人口增多，居住环境越来越拥挤，做饭难、洗澡难、晾晒难，各种难……这里的居民，住在最繁华地段，却过着十分局促的生活。

2019年7月，宝兴里1136户居民迎来旧改。仅用了172天，实现了居民100%自主签约、100%自主搬离，刷新了中心城区旧改成果新纪录。

旧改是天下第一难，宝兴里旧改尤其难。不少居民期望值很高，“人家是黄金地块，我们宝兴里就是钻石地块。那不一样！”

“旧改是好事，好事更要办好。”

街道居委干部与征收所工作人员组成征收小组，分块包干，走访一户户居民。谁家是什么居住情况，有什么特殊困难，他们都记下来，再逐个想对策。

2020年1月6日，宝兴里地块旧改生效。上海有关部门总结了宝兴里得以创下旧改新纪录的

“十个工作法”

：一线工作法、精准排摸法、党员带动法、危中寻机法、平等交流法、循序渐进法、钉钉子法、换位思考法、组合拳法、经常联系法……推广成为推动全市旧改的群众工作法。

旧改前的宝兴里。

金陵东路地块（包括宝兴里）旧改居民搬家。 均 海沙尔 摄

为上海犹太难民纪念馆留下“宝贝”

·北外滩昆明路以南地块，2021年

2021年6月28日，被称为北外滩“最难”旧改的昆明路以南地块以98.8%的签约率正式生效。而这个旧改地块通过将10个街坊近6000户居民“组团打包”成为虹口区最大的旧改项目，在3个月内集中推进高比例生效，也为北外滩成片二级旧里以下房屋改造画上了句号。

在昆明路以南项目旧改征收过程中，虹口区在上海率先成立了“移动型旧改基地党群服务站”，首次让党群服务站跟着旧改基地“跑”。通过整合区域资源，将法律咨询、信访接待、公益讲座等群众所需的服务送到旧改一线，让旧改工作更贴近民心。

昆明路以南旧改地块完成后，上海犹太难民纪念馆还收获了一批“宝贝”。

20世纪三四十年代，作为当时全世界唯一一个向犹太人敞开大门的城市，先后有约两万名犹太人来到上海避难，虹口提篮桥地区更是他们的主要聚居点之一。

昆明路以南地块的很多居民已经搬离，但家里有一些犹太人用过或赠送的家具等物件，现在都拿出来捐赠给上海犹太难民纪念馆。在上海犹太难民纪念馆馆长陈俭看来：

“这不仅是保留提篮桥历史风貌保护区的记忆，更是记录那段跨民族的友善故事，展现人类的正义和文明之光。”

居民捐赠的犹太人用过的大皮箱。

北外滩昆明路以南地块。 均 蒋迪雯 摄

“穷街”终于走进了历史

·定海地块，2021年

20世纪80年代，程乃姗根据自己在杨浦定海地区生活的经历创作了小说《穷街》，并被改编成电视剧。

“穷街”，成了定海的代名词。

2007年规模化旧区改造启动前，定海路街道下辖的20个居委会中，有10个是二级旧里及棚户区，有待改造的旧区面积高达29万平方米。

定海一直是杨浦区旧改的“创新试验田”。

例如，定海154街坊D块。这是一个仅有47户居民的小基地，当年并未列入旧改计划中。基地虽小，但居民旧改意愿强烈，于是杨浦区让该基地居民通过“三个100%”整体协商方式实施动迁（居民意愿征询同意率达到100%、居民签约率达到100%、居民搬迁交房率达到100%），从启动签约到全部搬迁完毕仅用了57天。

2020年，杨浦最大毛地地块的定海129、130街坊在停滞了15年之后被重新激活，也是得益于一次创新实践。杨浦区创新采取了区政府与开发单位、银行签订旧区改造项目三方合作协议的模式，依靠企业自有资金和银行贷款筹措项目资金，并按照土地出让合同进行开发建设，未来将建成一处百万平方米建设规模的城市综合体。

定海还有个“七拼盘”旧改。七个街坊，位于由贵阳路、平凉路、杨树浦路、隆昌路围合成的一个大片区内，每个街坊产数不多，若一个个启动旧改，时间线会拉得很长。2021年，杨浦创造性地将七个街坊的零星旧里合并，“组团”启动旧改。短短两个月，7个街坊的居民就携手迎来新生活。

2021年12月19日，定海最后一个旧改地块启动“二次征询”，记者走进搬迁前的定海路。

定海路从凉州路到杨树浦路一段全长188米，商贩林立，黄山人汪理妹开了20年的“老馄饨汤圆店”一天能卖出1000个汤圆，周伟宏夫妻的蟹壳黄店从早上6点就开始排着长队，茶叶店老板在门口炉子上炒菜，海鲜档老板蹲在路牙子上挫冰，还有居民在冬日早晨围坐在炉子边吃起了露天火锅……

这是定海路最后的回响。伴随着定海旧改，“穷街”的烟火气也走进了历史。

七拼盘地块和不远处的杨树浦发电厂大烟囱。

七拼盘启动签约首日，王阿姨在家门口拉了一张凳子，聊起以前的生活。

老居民陈忠礼夫妻俩搬离前和老房子最后合影留念。

定海路最后的烟火。 均 黄尖尖 摄

疫情重灾区居民盼来“花开梦圆”

·梦花街区域蓬莱路地块，2022年

2022年6月17日一早，黄浦区蓬莱路地块内，80岁的陶来娣拄着拐杖，站在屋门口，看着两个女儿忙前忙后地帮她收拾家当，满心欢喜……“哪天搬家呀？我们来帮忙。”路过的老邻居看到陶来娣，都会关切地问一句。黄浦区老城厢，涉及10个街坊、4600多个权证的蓬莱路地块旧改，在此前一天生效了。

今年上半年，新冠肺炎疫情来袭，梦花街区域成了上海疫情最严重的区域之一。蓬莱路旧改地块占据了绝大部分的梦花街区域。

一个门栋住着十几户人家，每户人家住房面积只有10多平方米；厨房、卫生间共用，不少人家在用“拎马桶”；房屋都有八九十年历史，底子又薄，政府再修依旧破败不堪……居住密度高，房屋破旧、门户相连、厨卫合用，让疫情在梦花街区域迅速传播，一“阳”就是一片。

陶来娣大女儿说，“疫情期间，我和妹妹被封控在外区，母亲一个人住在梦花街，我们天天牵挂着她，一天不知道要打多少个电话给她……我们都盼着快点搬家！”

经过此轮疫情考验，居民对搬出旧居、搬进新家的愿望更为迫切。

6月，在上海恢复常态后，黄浦区旧改工作迅速重启。梦花街的居民终于“花开梦圆”，带着美好憧憬拥抱新生活。

空中俯瞰梦花街片区。 孙中钦 摄

梦花街地块的老居民生活。

住在蓬莱路的陶来娣阿婆等来了旧改。

陶来娣原来的家。

梦花街老城厢抗疫，“大白”在进行街面消杀。茅冠隽 摄

上海最后一个成片二级以下旧里中，黄浦区建国东路143弄小区，里弄内高耸着一座废弃的大型水塔。水塔下的居民终于迎来旧改。 海沙尔 摄

视频采制：黄尖尖

来源：作者：唐烨 周楠 黄尖尖

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