“千年大计”的上海实践版本

临港新城，现在叫临港地区、临港新片区，在上海人心目中一直是个神秘而遥远的存在。自从2002年宣布开发临港新城——当时主要是作为洋山深水港的重要配套，服务于上海国际航运中心建设——其发展在普通人看来一直是不温不火。转眼近20年过去，其中的曲折不计其数，一方面我们再次发挥“基建狂魔”本色，核心区城市面貌基本成型，滴水湖作为 “天上一滴水”，“滴”到地上成为我国在海滩上开挖的最大人工湖。另一方面，随着国内外形势的变化，包括国际贸易形势及与香港的关系阴晴不定，临港的定位虽然历经反复，但总体是在上升的，从洋山港的配套，到独立的南汇新城镇，再到最新临港新片区国土空间规划定调的、比肩陆家嘴的、国际公认竞争力最强的产城融合型自由贸易港城，临港新片区的发展已经与国家战略深度捆绑在一起，可以说是雄安新区“千年大计”的上海实践版本。那么，该如何看待临港的崛起态势及其未来发展？

不可盲信浦东开发的经验

浦东开发开放始于1990年，作为在上海历史上具有里程碑意义的举措，为上海打开了未来五十年的发展空间。同样，这次自贸区临港新片区的大开发，也被视为上海乃至中国面向未来转型的重要一步棋。不少媒体将其同开发开放之初的浦东作对比，认为有浦东开发的珠玉在前，临港的目标是“再造一个新浦东”。建设临港新片区，固然需要拿出浦东开发初期那股不畏困难、敢闯敢试、破釜沉舟的拓荒精神和创业气质，但是如果遵循经验主义，将当时的做法、机制全盘复制过来，则会坏了大事。30年沧海桑田，时空的转换，两次开发所面临的外部环境、经济规律、政策条件等均已大不相同，几乎没有多少共性可言。

首先地理位置有重大区别。

浦东新区，是上海中心城区的自然延伸，虽然有黄浦江“天堑”横跨，但并非不可逾越。时至今日，浦东、浦西交相辉映，浦西“老克勒”自然外溢至浦东，浦东“New money”激励浦西，这是浦东开发成功的重要先决条件。临港新片区，目前人气低迷，区位是个重要因素——距上海市中心约70公里，乘坐地铁或开车也要2小时。对比之下，从上海高铁站前往苏州也仅需30分钟。70公里的距离，使临港接受浦东外溢成为难题，其更接近“飞地新区”的特性而谋求独立自主发展。从浦东到临港中间是大片的农田和荒地，某种程度上这是比黄浦江更难跨越的障碍。

其次人口基础大相径庭。

从1990年到2018年，浦东户籍人口从133万增长到超过300万，翻了近两番。另外，浦东还有着与户籍人口数量相近的非户籍常住人口。其实1990年时浦东常住人口已经有240万了，与临港新片区2035年的规划相当，这些是浦东得以迅速崛起的重要支撑。临港因区位带来了一系列基建、交通、配套长期不完善的问题，直接导致人口集聚不及预期，2012年，围绕滴水湖的开发规划面积已经达到42.1平方公里，是规划初期5.6平方公里的7.5倍，2013年的规划面积更大；南汇新城镇成立以后，开发面积更扩展到了惊人的67.76平方公里，比整个上海杨浦区（60.61平方公里）的面积都大，但人口规模的增幅无法与之匹配。2013年，临港地区常住人口25万人左右，其中主城区6.5万人(含高校师生员工4.4万人)。

第三，制度环境和阶段不同。

1992年全国房改启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，全国房地产业开始了快速增长。浦东开发开放正乘着这股“东风”，创新土地财政模式，以地集股、以地融资、以地招商、以地抵押、全方位土地批租，破解财政薄弱的难题，完成了新区形态开发和功能开发的任务。30年后的今天，越来越多迹象表明，以土地财政谋发展的城市融资开发模式，正逐步走向尽头。在此背景下，临港新片区的开发无法再大量沿用以炒高地价反哺开发建设的老路，尤其为了导入优质人口，对各项要素价格应有所控制。

想着三五年房地产投机的请绕道

事物发展具有两面性，临港的位置虽然偏远，但其有利的一面是，如上节所述，在上海已经成为长三角营商成本高地的情况下，临港正好可以利用这种物理距离上的遥远，将土地为主的各类生产要素的价格限制在一个相对较低的水平，然后通过制度创新和改革，提升政府服务效率和水平，吸引优质人才、资金和产业的落地。

但当前的临港，每次有新政策出台，人们希望看见的人才和产业集聚不见踪影，反而是地价屡创新高，房地产开发商扎堆涌入。在互联网上搜寻关于临港地区发展分析的资料，结果呈现最多的除了官方报道外，竟然都是各类房地产商、房产自媒体的软文。更有曾经连着半年，月月开新盘，均是精装修，几十幢一起，规模惊人。然而激情总是短暂的，近3年，周边大量房产滞销，陷入了冷热交替的恶性循环，冷多热少。许多高价拿地的项目，选择慢开发或者干脆不开发，采取拖延战术。如绿地东岸西边挨着农工商的商业地块的广告围栏放了许多年，都掉漆了，还不见动静。

另有报道显示，2017年，临港新城中心地区——滴水湖片区，有的楼盘虽然销售达到8成，但入住率仅约3成。有不少为了落户上海的精英在这里买房子作为落户条件，但他们宁愿在市中心租房也不会来这里居住；有部分土豪在这里买了大量房子作为长期投资品；有部分居住市中心的老人希望来这里养老，但只有周末来打扫一下，并不常住。三年后的今天，可以看到入驻率和人气在缓慢上升，但还远远谈不上成熟。我们注意到各级领导在记者会上介绍临港时，往往喜欢用“寸土寸金”来形容，但如果寸土寸金是用来形容地价、房价的，那就非常危险，恐非社稷之福。

最新临港国土空间规划公布，表示要打造标志性地标建筑,高度仅次于陆家嘴高层群，这对临港是好事。不出意外，区域房地产市场将被再一次点燃，估计发文时各大售楼处已经能够感受到购房者的热情了。但是临港新片区未来的发展，

最忌讳的便是：产业还没有向硅谷看齐，房价先向陆家嘴看齐了。

建议政府针对炒地、炒房等行为加以干预。

警惕“高端资源要素”陷阱

在各类规划中，“高端要素”的提法屡见不鲜，是一个“时髦词汇”。临港自贸区方案是这样描述的：“到2035年，建成具有较强国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区，形成更加成熟定型的制度成果，打造全球高端资源要素配置的核心功能，成为我国深度融入经济全球化的重要载体。” 在新发布的临港新片区国土空间规划中，是这么表达的：“到2035年，基本形成全球高端资源要素配置核心功能，建成具有较强国际影响力和竞争力的特殊经济功能区。”也就是说，临港欢迎“高端”要素，不欢迎“低端”。这一倾向在全国各类规划中已成约定俗成的习惯。

然而，长期从事产业培育工作的人会困惑，高端要素，怎么界定、怎么甄别、怎么筛选？谁能回答：2035年，谁会是临港“集成电路、生物医药、人工智能、航空航天”等领域的领军企业、高端要素呢？这个问题，谁都没法回答。所谓高端要素陷阱，就是指政府在规划执行中，通过制定标准、指标评价、人为设限，排斥某些要素，鼓励另一些要素，但最后导致实际吸引到的要素并非真正的高端要素，从而扼杀产业与人才的发展。产业发展具有一定的随机性，这样的例子比比皆是，你为了引进成熟的高端产业，挤出现阶段还不成熟、不高端的产业，殊不知有时候未来的趋势就隐藏在这些所谓的“低端”领域。上海这一“只乐意摘桃子，不乐意撒种子”的毛病一直为外界所诟病。尤其在临港，原本有机会让各类市场主体放手一搏，现在却被人为戴上了有色眼镜。不可违背的客观规律是：“所谓高端”与“低端”，一定是市场竞争、产业演化的一个事后结果，而不是事先给相应的要素打上一个标签就可以人为定性的。并且，今天的高端，不等于明天的高端，今天的趋势，不等于明天的潮流。

上海最后的新城，开拓城市发展新模式

“临港新片区”参照经济特区管理，被赋予“上海改革再出发”的试验田地位。可以毫不夸张的说，临港新片区，在上海城市发展的历史上，是继1990年开发开放浦东之后，最重要，也是最大手笔的“国家战略”。当下临港有政策优势、有资源优势，北有未来世界上最大的机场——浦东新机场，南有全球最大的深水港——洋山港，还有长江经济带的广袤的腹地。更重要的是，它从“一张白纸”开始绘制蓝图，因为“年轻”而可以规避传统城市发展的弊端，勇于探索未来城市发展新模式。

坊间猜测，临港的战略意图在于减轻中国对香港的依赖。最终临港能达到香港的几成功力，尚未可知。不过有一点是肯定的，临港的开发建设，首当其冲必须改革已沿用了30年的香港土地制度。上海是第一个引进香港土地制度的城市，当年由倪增天副市长带队，到香港取经土地出让制度经验，之后虹桥开发区实现了上海历史首次土地出让招标。为了体现国际化，当时的土地出让文件由一位香港的年轻建筑师进行翻译，他的名字叫梁振英。斗转星移，这套制度到了完成历史使命功成身退的时候，未来临港可以借鉴新加坡的土地住房制度，也可以学习国内的比如雄安新区的住房土地方案。目的是想尽一切办法，为尽可能多的年轻人、产业工人、工程师、科学家，提供尽可能优质低廉的居住服务。大幅度提高政府对房屋的供给，通过长期租赁、先租后售等多种方式，平抑市场房价。同时，临港重点培育人工智能和机器人两大先导产业，同时大力发展高端智能装备、海洋装备、智能汽车三大支柱产业，积极拓展软件及信息服务、集成电路及专用装备、航空航天、节能环保等四大新兴产业。在产业政策上，要重视、鼓励、宽容中小企业发展，吸取上海留不住马云的教训，新兴产业中小企业的发展即使会对现有产业利益造成冲击，也要顶住压力。重视产业集群发展，围绕核心企业打造中小企业为主的产业集群。临港产业的大机会是特斯拉，如果特斯拉能够创造大量管理和高技术含量的制造岗位的话，临港的就业环境、人才引进可能会大大改观。

我们看到，滴水湖音乐节顺利举办，上海海昌极地海洋公园开门营业，冰雪之星、上海天文馆、北岛艺术中心、临港图书馆、水上运动基地等一批大型设施也正在路上，区域配套和环境正在逐渐改善。相信这一上海最后的新城，纵使有种种困难，仍有足够的智慧和毅力，将在中国东海一隅闯出吸睛全球的一番天地。

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