继上海恒隆广场、上海国金中心后，日前，上海第三幢百亿元税收楼“花落”金虹桥国际中心。与位于南京西路、陆家嘴两大CBD的前两座“百亿楼”不同，位处虹桥开发区的金虹桥没有重奢商业，楼内产业结构也与二者有鲜明差异——数字经济企业占比显著。

在长宁区最新公布的数据中，金虹桥不仅在10月率先成为今年上海第一幢年税收额突破100亿元的商务楼，还以11万平方米的商务办公面积，创造了9万元/平方米的上海商务楼宇单位面积产税高峰纪录。

这栋新晋诞生的“百亿楼”里有什么，“百亿”的势头与后劲能否保持，记者做了一番调查。

上下游变成上下楼

2017年，拥有百年历史的日本企业小林制药要在上海市中心选择一处办公地，未来有望承担地区总部职能。在日企较为集聚的长宁区，不少同行都说了类似的一句话：在长宁，金虹桥是排名第一的商务楼。

这个“第一”包含了对楼宇品质的肯定。高148米、总建筑面积26万平方米的金虹桥，2014年建成之初，就有一栋6E甲级写字楼和上海首个“花园式购物中心”。“第一”的另一层含义，是入驻企业的门槛，而这门槛并非只有租金。

“金虹桥位处虹桥开发区与天山商圈之间，毗邻多国领事馆，有国家首批经济技术开发区的产业积淀，区位优势决定了它将聚焦现代服务业，并优先吸引外资外贸型企业入驻。”

长宁区投促办（金融办）主任游雁说。

2014年，首批入驻金虹桥的兄弟(中国)商业有限公司，来自有着百年历史的日企兄弟集团。这家主营打印与解决方案，以及缝纫机等家用机器事业的老牌企业，业务范围已涵盖商务、电力、电信、医疗、教育、金融等行业，即将连续第五年参展进博会。

兄弟(中国)商业有限公司董事长、总裁张燕介绍，选择金虹桥，一方面是企业的中国总部需要一个高品质的环境作为对外窗口和名片。另一方面，企业综合考虑了楼宇服务、员工出勤与出差的便利性。金虹桥所在的娄山关路茅台路位处市中心，但距离虹桥枢纽只有不到20分钟车程，对企业前往长三角和全国开展销售业务具有显著优势。

时至今日，不少首批进驻金虹桥的外资企业已经与大楼续约多次。金虹桥也紧跟上海“五型经济”和长宁重点产业发展脉络，不断为楼宇招引和补充科技、媒体、通信和数字经济等领域的优质企业。2017年初，上海寻梦信息技术有限公司进驻金虹桥。6年后的今天，这家数字经济企业在金虹桥的办公面积扩大了10倍。其运营的电商平台拼多多，已成为国内用户数最大的电商平台之一。

对长宁区和金虹桥来说，蓬勃发展的主力租户是楼宇经济的重要贡献者，同时也意味着更高标准的服务和监管协同。

金光集团APP（中国）地产事业部总监吴强告诉记者，

近年来，金虹桥运营服务的一项重点就是空间整合，将互联网大企业分散在其他楼层的办公空间“拼”到一个个整层中，并集中在一栋楼内。

原本与互联网企业为邻的外企租户，考虑到员工密度、企业文化、环境需求等方面的差异，则转换至另一栋楼办公。小林制药就是在金虹桥的协调下，从北座6层搬迁到了南座16层，不仅环境视野更佳，此前因互联网企业员工较多而产生的电梯等候时间长等问题也迎刃而解。

目前，金虹桥大楼内的外资企业占比近50%，在线新经济企业、现代商贸和服务类企业占比均接近1/3，世界500强企业达到8家。

这一楼宇经济结构，亦是长宁紧抓虹桥国际开放枢纽和城市数字化转型两大战略，效应叠加后能级爆发的缩影。

去年，拼多多先后成立胡桃街、禹璨两家关联公司并入驻金虹桥，进一步探索“农地云拼”的新业务模式。

“越来越多发展优势突出的重点企业，因为效益增长、板块增加，从一家变成了多家，也从上下游变成了上下楼。”

游雁说。这一趋势在数字经济企业中尤为明显。今年1-9月，长宁5800余家数字经济企业已完成综合税收183亿元，同比增长超22%，占全区税收比重52%。数字经济已然展现了其高成长性和对区域经济的高贡献度。

企业、楼宇和区域三方共赢

政府营商服务叠加楼宇专业服务，形成了“1+1>2”的效果。

在金虹桥，这一服务效应又率先迭代为“整体招商”模式，使得楼宇的整体出租率、对区域经济的贡献度和楼内租户的粘性始终保持高位，

实现了企业、楼宇和区域发展三方共赢的格局。但共赢并非“三家人凑一桌”就能轻松获取。

去年12月，长宁区投促办（金融办）收到了一条来自金虹桥内企业欧力士融资租赁公司的申请，企业想要尽快完成股东变更手续，发挥其内外资融合的特点打造中日融资租赁行业的合作标杆。今年1月，企业进一步提出增资计划，加强服务实体经济的力度。两次申请均由长宁区投促办牵头服务，金虹桥楼宇方协同推进。针对企业提出的股权转让、增资等诉求，区投促办及时对接汇总材料，最终在市金融局的支持下，精准有效解决了申请变更材料中的难点问题，用最快时间为企业赢得发展的加速度。

这并非给予特定企业或“纳税大户”的绿色通道，

而是此前充足的服务经验让投促办工作人员意识到，金融类企业所需的审批、监管流程复杂，需要政府部门跨前一步服务，尽可能为企业缩短等待时间，提高审批效率。

今年6月中旬，长宁区投促办（金融办）上线了“长宁营商通-企业服务小程序”，涵盖企业经营、政策需求、人才服务、税务服务等9大高频诉求。通过营商通小程序以及属地部门天山路街道的走访，来自企业一线的诉求有了更精准高效的解决机制。

位于金虹桥的意特佩雷斯压铸设备（上海）有限公司，主营高压铸造和重力浇注设备的生产和销售。今年6月，这家百年外企接到了公司有史以来最大的一笔销售订单，来自中国一家知名车企

。然而，订单价值上亿元，意特佩雷斯手中却只有面额十万元版的增值税专用发票，合作方表示无法接受。

眼看“煮熟的鸭子”要因为一张发票“飞走”，

企业焦急万分，第一时间向天山路街道求助。在街道的协调沟通下，企业加急完成了资质审查，税务部门在8月为意特佩雷斯临时升级了百万元版的增值税发票，有力缓解了企业的燃眉之急。据悉，仅该笔订单预计就可产生增值税400万元以上。

“共历风雨”，是企业和政府部门不约而同多次提到的关键词。

疫情后，无论是跨国外企还是中小企业，均面临不同程度的资金压力，对产业扶持资金兑付的需求都尤为迫切。为此，6月初长宁区定下目标，要在当月底前完成所有重点企业的资金兑付。最终仅用三周，全区近700家重点企业均准时收到了兑付款项。

“我们走访时，不止一家企业说，这就是一笔‘救命钱’。”

天山路街道党工委书记余双说。

楼宇经济，涉及到“钱”的营商服务始终占据大头。2018年，国家税务总局上海市长宁区税务局率先在长宁首座“月亿楼”金虹桥国际中心布点，依托党建服务阵地设立楼宇税收服务站，提供“不出楼”的税收服务。去年下半年起，上海寻梦信息技术有限公司在税务部门的指导下，开始使用研发费用加计扣除政策。企业将通过这一政策获得的资金继续投入于创新研发，推进农产品与数字经济的深度融合。

“金虹桥模式”促动力转换

金虹桥在2014年开业当年即成为税收“亿元楼”，两年后又成功冲击“月亿元楼”。去年，金虹桥全年税收达64亿元，成为长宁首座“周亿元楼”。因此，今年初定下“冲击百亿”的目标，长宁区和金虹桥对增长趋势都有一定的把握。

99%的出租率、稳定的企业产业构成，是“冲击百亿”的基础。即便如此，金虹桥仍在持续寻找新的增长点，为楼宇经济长远发展提前规划。

去年以来，金虹桥新引进了三星SDI、科汉森、才俊集团等一批优质的新鲜血液，楼内企业总数已达135家，涵盖了“互联网+生活性服务业”、大健康、人工智能、金融服务等数字经济新兴领域。在这一轮招商中，有企业提出更高的租金价格，但考虑到楼内需要法律服务机构来补充和平衡楼宇的整体生态，金虹桥最终与一家律所进行了双向选择。

这一招商思路的背后，是长宁推进楼宇经济“金虹桥模式”的实质——通过产业牵动、政策驱动、企业带动，促进区域经济的动力转换。

去年以来，包括IM长宁国际广场、东虹桥中心在内，长宁多个商办项目已投入使用或即将竣工。游雁介绍，新建商办楼宇在入市前，政府专业部门会从入市时机、所处区位和楼板价格等维度展开跨前服务和指导，同步推进楼宇的整体招商。不久前出台的《长宁区促进楼宇经济发展的若干实施意见》，则对加快政策兑付的准确性和时效性，促进“租税联动”更好地惠及企业和楼宇提供了政策驱动。

截至目前，长宁区共有商务楼宇282幢，可租赁商务面积约550万平方米。其中，72幢重点楼宇今年前9个月累计产税204.97亿元，已占到全区总税收比重的60.59%。

楼宇间的竞争压力依旧显著。记者采访中，楼宇方和政府专业人士均表示，目前上海写字楼市场整体呈现供大于求的态势。

但在发展成熟、城市空间近乎“捉襟见肘”的中心城区，新建高品质商办楼宇，仍旧是一张上好的宣纸

，既要有浓墨重彩的主力租户，更仰赖细水长流的产业规划，还要适度留白。

这意味着楼宇业主不能满足于当好“房东”，政府部门也不是紧盯数字的“账房先生”。

而今在长宁区，从老洋房到高品质商务楼，再到各类创意园区、临空经济园区，一个梯度鲜明、要素多元的楼宇市场，正为不同能级的企业提供“丰俭由人”的发展空间。金虹桥“百亿楼”是长宁楼宇经济的阶段性成绩单，也是更多楼宇想要冲击的新目标。

栏目主编：唐烨 题图来源：长宁区供图

内文图片：受访企业供图；作者拍摄

来源：作者：舒抒

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