上海最近房价开始崩盘了吗？看到这样的题目，是不是触目惊心？实话实说，我也是几乎每天写上海房地产的一线从业者，每天观察者上海的房价变动情况。从业十几年，看上海房价起起伏伏，涨涨跌跌，早已经习惯了市场的变化。即使是市场最坏的时候，我也没有产生“上海房价开始崩了”这样的念头，更不会想出如此令人惊悚的话题。今天是怎么想起来了呢？因为，一大早晨，还没有到7：00，几年前找我买过房子的客户微信来问我这个问题。

我悚然一惊，原来客户和业主们都这么焦虑了吗？细思极恐，如果人们都这样认为了，那有多可怕？细想之下，决定就这个话题简单谈谈。

在谈上海房屋价格是否崩盘之前，我们需要搞清楚一个概念，什么叫房价崩盘,都体现在什么地方，了解了这个，我们再去逐一对照，看看上海的房价是不是开始崩盘了。所谓房地产崩盘，是指一定时间内（往往不超过3个月），房地产市场价突然急剧下跌，一般是指急剧下跌30%、甚至下跌50%以上的价格。主要表现为：挂牌量激增、挂牌价猛降、成交量急剧萎缩，开发和销售陷入极大困难，开发商开始大量倒闭，银行大批呆账、坏账产生，相关上下游产业受到牵连逐渐陷入困境，人们陷入了恐慌等等。体现在我们身边最为明显的是：购房者需求急剧减少，成交量锐减，市场进入冰冻等。上述所列各种表现，都是房地产崩盘所带来的直接呈现。

上海的房价最近表现怎样了?我前天写过类似的文章，引用了上海绿军发布的《上海二手房市场分析》报告。上海绿军发布的市场报告，在我看来是相对客观的报告，因为他们的系统上都是真房源，成交也是比较透明，能够真实反应市场的情况，故此多以此为据。

房地产崩盘的第一个直接表现是：价格突然急剧下降，下降幅度在30%以上。我们看看，上海的房价急剧下降了吗？什么叫急剧下降，也就是短期内，最多不过3个月，下降了30%左右，甚至以上。各位大仙，你们看到上海哪个区域的房价近半年有下降20%以上的吗？起码我是没有见过。即使这2年下降最为厉害的高兴花园、梅园某街坊、宛平五村、六村等，2年最多下降也是35%左右，注意，这个是学区房，受学区影响下降的，去除的仅仅是学区房的附加值罢了。仅仅是房价层面，近2年下降20%的小区，都非常少见。

上海绿军市场报告之中，有一组数据，是体现上海近10年二手房成交均价和市场成交量的。

通过图表，我们可以看到，过去10年，上海二手房均价一直是螺旋上升的，2014年均价只有3.04万/平方；2017年4月均价达到了一个高峰，均价是5.67万/平方，受政策影响，之后开始下跌，一直下跌至2018年12月，跌至4.57万元/平方的均价。2020年2月以后，上海的二手房价格开始新一轮上涨，疫情3年，几乎是一路上涨至2023年3月。3月，二手房转定均价是6.55万元/平方，是过去十年上海绿军二手房成交均价最高的一个月。比较一下上述数据吧，2017年4月均价5.67万，2023年3月均价6.55万，均价6年涨幅每平方8800元/平方，这是最高比最高；如果拿近6年最低数据2018年12月4.57万元/平方比较今年的最高，则每平方涨幅近2万元，涨幅超过4成，每年涨幅超过10%。我们再看看今年6月的成交均价，5.97万元/平方，比较今年3月6.55万元/平方，均价跌幅为0.58万元/平方，跌幅不到9%，这个数据距离短期跌幅30%左右，差得还远，更不用说短期跌幅50%了。

我们再看看上海二手房挂牌量和库存量问题。 关于这个问题，绿军的报告之中，显现了过去4年半的挂牌量数据，虽然不是全市挂牌量，但是，绝对算得上是缩影。

过去54个月之中，单月挂牌量最低的是2020年2月，那个月因为疫情初起，人们避之不及，加上是春节期间，无法返沪，当月挂牌量只有区区6000套；单月挂牌最高为今年3月和2月，3月挂牌4.2万套，2月挂牌4.1万套，也是54个月中，唯二单月挂牌上4万套的月份，3月以后挂牌量开始下降，6月单月挂牌只有2.4万套，较之3月，挂牌单月跌幅近43%。这与崩盘需要的人们恐慌，纷纷抛盘不仅不相符合，反而是背道而驰，难道崩盘了人们放着房子在手里捂着过年？至于库存量问题，我刚刚看过，绿军库存14.39万套，稳定在14.4万套左右这个数字上，已经近2个月了。根本就没有挂牌量激增的问题。至于网上传言挂牌43万套、50万套，那不过是哗众取宠的小丑们骗取流量的把戏，他们明知道一套房子挂几个中介，房地网就显示几套这种重复问题，还拿出来炒作，是穷疯了的表现。 至于成交量急剧萎缩这点，其实这点也完全不大符合。根据上海绿军报告和上海市一手房成交的数据，二手房成交量缓慢下跌，一手房成交量是逆势上涨的。今年3月，上海二手房成交一个高峰，按照绿军数据，3月单月为2.15万套，4月为1.57万套，5月为1.31万套，6月成交为1.12万套。二手成交数据是在逐月下降，但是，距离所谓急剧萎缩，还是差得远。与二手房成交逐月下降不同，上海一手房6月成交却是逆势上涨的，6月份上涨一手住宅成交9049套，环比5月成交量上涨36.53%，很多楼盘成为日光。前几个月一手房成交：5月6628套，4月成交8014套，3月7324套，2月成交只有5203套。看看几个月数据，6月成交为今年单月最高，你说是急剧萎缩，是不是睁眼说白话？

再看看另外一个表现，开发和销售陷入困难这个角度。开发陷入困难，说实在，目前我还真没有发现，每个月新推出即将开盘项目25个左右，非常稳定。而且，市区的好项目，基本上都是抢，看看云锦东方的抢购事件，你就知道，市区的房子，那就是香饽饽。受云锦东方事件影响，市区热盘像香港置地启元、珠江安康苑等楼盘，迟迟不能开盘，如果能开盘，你看看置地启元是否比云锦东方还要热？说是销售想入困难，这个确实有，但是，他一定是郊区遥远的楼盘，比如安联虹悦，比如大名城映辰等。在上海，外环以内的房子，除非你有硬伤，有哪些陷入销售困难了？困难的楼盘，是一直困难的。安联红悦难卖，同一个开发商，即将开盘的安高申宸院，你看看是否是抢？所以，是否难卖，关键看小区！

至于说开发商大量倒闭、银行大量呆账、坏账产生等现象，起码现在还不明显。有人会说，现在拍卖房子很多，不都是这样的情况吗？这个我没有绝对的数据，但是，我知道，著名拍卖网，某里拍卖上拍卖的房子，但凡是住宅，只要不是天价拍卖，起码7成以上都是顺利成交的。再者，成交的价格，低于市场价20%的凤毛麟角，绝大多数都是9折左右成交的，其实，能9折成交，已经是非常不错，毕竟，拍卖房子，人们还是非常忌讳的，并且，上海的拍卖房子也是限购的，能85折成交都是合理的。起码，目前我还没有遇到我的客户和业主有任何一位是还不起贷款房子被拍卖的。

再看看客户端，人们没有需求了吗？市场陷入冰河了吗？不可否认，如今市场上客户比起3月，确实少了一些，但是，市场上并不缺客户。根据绿军市场报告，今年2月以来，增加客户量确实在减少。

进客量最高单月为2月，进客为17.2万组，之后逐月减少，6月进客量为12.2万，环比5月下滑12.7%。即使按照12.2万个买房人，6月成交只有1.2万套不到，也就是说，成交不到10%，起码11万没有买，市场上还是不缺客户的。说进入冰河期为时尚早，上海总计有住宅约900万套，荣枯线为0.2%，即1.8万套，一旦真正成交量跌至9000套以下，即成交量为0.1%以下，那才是真正的冰河，如今已经在无限接近，市场不容乐观是真实的。

上述是微观上的情况。那么，宏观上，上海房地产崩盘的可能性有多大？实话实说，除非战争等重大事件外，正常情况下，几率为0.政策的角度，国家一直坚持住房不炒的原则，国家在信贷政策、限购政策、土地供应等政策上，一直采取稳健的政策，积极遏制炒房、投机等行为，保障房地产健康发展，防止过快增长、阻止猛跌方面都起到一定作用。尤其上海这个城市，截止到今年，上海限购政策、房产税政策已经施行12年多，一定程度上，炒房团已经不复存在。零星的炒房客，也在控制之中。有人总喜欢那上海和深圳比，两个城市没有可比性，那不过是碰瓷罢了，上海人有与深圳人比过？不仅仅是实力，也是底蕴的比拼，一个副省级与一个副国级城市有什么好比的？深圳这个城市是怎么产生的？细想想吧！完全没有必要比！

综合多方面的信息，无论房源、进客、成交，以及房源库存等各个方面来看，现在谈上海房价崩盘，有点杞人忧天了！目前的市场，就是一个正常的价格调整！你不要忘记，目前上海的二手房加价是6万左右，比起3年前，还是处于很高的一个位置上，所以，谈崩盘，确实言过其实了！记住：上海市国家的窗口，你会把自己的窗口堵死吗？大家尽可放心，崩盘，是不可能的！

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