大家期待的重大利好一直没来，上海楼市越来越像一潭死水，泛不起任何水花。

想卖房的一直卖不掉，想买房的一直不出手，冷冷清清凄凄惨惨戚戚。

然而平静的水面下，其实也在暗流涌动。

上海楼市的底层架构可能正在调整。

01

上海楼市一直非常割裂，地段认知上本地人、外国人、外地人谁也说服不了谁。

其实真正决定上海楼市走向的，是外地人。

外国人曾经引领一时，30年前的古北、20年前的碧云都靠他们炒热，然而外国人数量太少。

本地人数量多、财力强，但是购房需求一直比较微弱——很多本地人不缺房子住。

上海人不爱生小孩儿，

1992年后本地人口一直负增长，

出生的没有过世的多。

人口不增长，新增购房需求很弱。

近30年上海人口涨了1000多万，大部分都是外地人。

他们白手起家，有强烈的购房需求，1995年-2013年是上海楼市主力军。

本地人也在不断改善，这种需求释放速度缓慢。

上海人其实很不喜欢买房，他们很保守，不愿意贷款、不愿意折腾。

当年宝华现代城与慧芝湖花园同期开盘，宝华讨上海人喜欢，卖得很好。

慧芝湖就卖不动，后来搞了买房送蓝印户口，才卖给了大量温州人。

所以宝华业主多为上海人，慧芝湖外地人更多。

现在挂牌量慧芝湖比宝华高太多。

慧芝湖户数是宝华的1.8倍，二手房成交量却高达2.6倍。

宝华业主以老上海人为主，真的不想换房。

近40年，上海人均居住面积由4.3平方米增长至37平米，平均每年改善0.8平米。

一个外地人到来，直接新增40平，完全是高维打低维。

所以外地人流向的浦东、闵行，房地产市场最活跃。

02

当然上海人不缺房子，很多家庭的房本一只手数不过来。

有些家庭非常幸运，赶上了拆迁，黄金时代拿了不少房子。

九十年代公房转私房，一套两房转让费才几万，很多家庭也把握住了机会。

还有一些家庭父母比较拼，20多年前就攒了不少房子。

本地人多出的房子拿来出租，月收租过万的不在少数。

喜欢上班就上，不喜欢就不上，拿着租金买买包包、出去旅旅游不要太开心。

上海共有859.5万套住宅，其中拿去出租的有223.4万套，

这200多万套，大部分就在本地人手中。

后来情况发生了变化。

还是看这张图，2013年后外来人口迅速下滑，甚至负增长。

人口流入减少，租金就涨不动了。

前段时间还传出外国人离开，高端租赁市场崩掉的传言。

租金不涨，大家出租意愿就开始下滑。

人口流入减少，房价也涨不动了。

前面提到过，本地人改善缓慢进行，抛掉老房子换新房的情况一直都有。

接盘老房子的，就有不少外地人。

他们刚来上海，预算不太高。怀着奋斗的梦想，希望住得离公司近一些，就只能买市区老房子。

现在这种纯刚需越来越少，接盘老房子的人变少，老破小涨幅就跟不上。

同样是光新板块，2020年以来次新房宝华涨幅40%以上，石泉一村连20%都不到。

实际上2017年到现在，石泉一村还跌了4000元/平。

房价跌个十几万，即使算上租金，也不如银行存款划算。

一对比次新房涨幅，直接干懵了——当年把老房子卖掉，换成次新房多好！

本地人的资产配置方式发生了180度转弯。

03

之前大家喜欢多拿几套房子在手里，环二听到了N遍理由：鸡蛋不要放进同一个篮子。

当时同涨同跌，这样操作无所谓，甚至有些郊区小户型涨幅比豪宅还高。

2017年后楼市进入分化，优质地段、大户型涨幅比刚需产品更高。

2020年至今涨幅最高的是翠湖天地，接近100%；中环附近50%的板块居多；外环只有30%上下；五大新城平均涨幅20%；远郊负增长。

这种分化趋势，迫使大家重新进行资产配置。

2021年以来，环二就发现这种客户多了起来。

最近接了一个本地客户咨询，哈佛大学读的博士，发了一张Excel震惊了环二。

不愧是哈佛高材生，Excel做得逼格满满，详细记录了家庭12套房产情况。

每套房子都有编号，希望环二给到一些建议：哪些房子该卖、哪些继续持有、何时卖掉、何时买入、买在哪里。

当然其中大多数都是老破小、老破大。

本地人抛售老破小意愿增强，还有一个原因是：90后成为楼市主力。

老人多有故土情结，也不希望频繁买卖财产。

现在权力逐渐过渡到他们后代，年轻人想法更加灵活，资产置换的阻力正在减小。

环二多次说过，房价的本质是共识，新天地卖多少钱、江景房卖多少钱都是靠共识。

大家都不喜欢看江，江景房就不值钱。

现在本地人想法正在发生变化，当本地人在资产配置上达成新的共识，上海楼市将掀起惊涛骇浪。

04

上海近30年发展，受益最大的当然是本地人。

上海2000年之前的住宅有2亿平米以上。

以上数据出自上海2004年统计年鉴，当时这2亿平米住宅大部分都在本地人手中。

当时房价4000元/平，现在已经高达5.5万以上。

每平米增值5万元，2亿平米共计10万亿元。

上海本地人1000万，平均每人分得100万。三口之家就是300万。

过去30年，只是因为房价增长，每个上海家庭财富增长300万元。

300万元，跟上海的房价相比好像也不是很多。

不过你不要忘了基数，这是1000万人、330万个家庭，每个家庭都有300万呐。

按照5.5万单价计算，2000年之前的老破小总市值11万亿元。

之前本地人不想折腾，这11万亿财富没任何意义。

只要你不买不卖，房价跟你没任何关系。

当这11万亿走向交易，能量就如惊涛骇浪。

上海每年新房成交总额5000亿元左右，11万亿随便拿出5%就能扫光。

2013年外地人流入断崖式下跌，实际上很多新楼盘主力客户成了上海人，尤其是外环内。

05

这股力量，可能极大推动楼市分化。

一方面老破小抛售增加，压低了底层资产价格；

一方面改善产品需求增加，推高了优质资产价格。

好房子越来越贵，差房子越来越便宜（相对而言）。

其实皆大欢喜。

抛售潮到来，底层资产价格压低，给了刚需、外地人落脚的机会。

上海现在人口流出，买房变得容易后，很多刚需人口可能考虑留下。

这就解决了整个楼市无人托底的困难。

本地人通过置换改善了资产结构，改善了居住环境。

置换链条启动，新房市场购买力源源不断，土地出让速度就不会放缓，地方ZF也松一口气。

部分地区房价涨、部分地区房价跌，统计均价维持稳定，对上面也好交差。

几乎所有难题迎刃而解。

当然一张牌桌不可能都是赢家，羊毛出在哪里，你看明白了吗？

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