这几天又开始了全封闭生活，闲着也是闲着。

正好趁这个机会，写一个分析上海楼市板块的系列。

会把比较看好的各个板块列出并夹带一些分析，作为小伙伴买房路上的一个参考。

由于上海实在太大，所有板块加起来超过了100多个，因此一篇肯定写不完。

我们会从环线角度分成几篇，目前的构思为【内环内】【内中环】【中外环】【外郊环】【五大新城】这几篇，根据实际工作量可能还会细分。

第一篇就先从内环内写起，倾注了全上海人民的心血，孕育出了最精华的部分。

内环内

内环内一般就是指内环高架以内的区域，身在其中的小伙伴与生俱来就会有一种优越感，只有内环内才是真上海。

还有一个说法是，4号线环线以内的才是真内环。

对于浦东来说，由于地盘实在太大，因此也有每个环线需要往外扩一环的说法。

既然如此，我们就更苛刻一些，把最新的中央活动区（CAZ）的概念也加进去，进行综合比较。

从中找出有潜力，有后发效应的区域是我们的目标。

一，北外滩

上海开埠后，北外滩诞生了上海最早的一批码头，分别有招商局码头、华顺码头、三菱码头。。。。。。

20世纪初，成为中国航运的枢纽，连接起国内航运和远洋航运。

1，地理位置

板块位于虹口区南部滨江区域，西至河南北路与闸北相邻，东到大连路与杨浦区相接，南界苏州河与黄浦相交，北临周家嘴路海宁路。

周边地铁分别有国际客运中心站（12号线）、天潼路站（10号线、12号线）、大连路站（4号线、12号线）、提篮桥站（12号线、

19号线在建

），19号线预计2025年开通，一站到达陆家嘴CBD。

地理位置优越，与外滩，陆家嘴构建成黄金三角CBD。

已经划入中央活动区（CAZ）。

2，规划

我们先来欣赏一下北外滩的超级规划。

红色地块为商业办公地块，超过了60%的占比，

目前浦西最高楼白玉兰广场（320m），商业综合体北外滩来福士已经正式运营。

另外还有上实操刀的未来浦西最高楼（480m），高端商场SKP业主的华贸也牵手北外滩。

提篮桥监狱的搬迁计划也板上钉钉，原址将打造成文化新地标。

完美蜕变后，天际线可以与陆家嘴CBD媲美。

住宅方面占比只有25%，预先确定了

住房的稀缺性

。

3，购买建议

目前北外滩的新房单价12W~13W，二手房从动迁安置房到大平层豪宅，类型繁多，因此价格差异性比较大。

新房单价已经不低，随着北外滩越来越接近完全体，价格只会水涨船高。

可以淘一淘板块内的次新二手房、动迁安置房，或是北外滩辐射区域内的二手房。

二，老西门-豫园

最早属于南市区，上海开埠后，英国在新开河北岸至苏州河南岸设立租界，而新开河南岸则为上海老城区。

上海人将英租界称为北市（今黄浦区、静安区），而老城华界称为南市，南市区由此得名。

2000年上海市政府宣布取消南市区，将南市区黄浦江西岸地区并入黄浦区

。

1，地理位置

板块位于黄浦区中部。西面与新天地无缝连接，北邻人民广场、南京东路、外滩，东临黄浦江。

周边地铁分别有老西门站（8号线、10号线）、豫园站（10号线、14号线）、陆家浜路站（8号线、9号线）

属于真宇宙中心的辐射区域。

已经划入中央活动区（CAZ）。

2，规划

拆字当先，这几年老城厢区域的拆迁力度非常大。

石库门公房陆续拆迁，已经预留出大片空地，未来的想象空间非常巨大。

详细的规划方案没有看到，由于周边被多个核心商圈环抱，个人猜想主打宜居的概念更加适合。

隔着一条西藏南路就是新天地板块，太平洋新天地商业中心正在如火如荼地建造中。

竣工后可以享受新天地的完美配套。

北面的金陵东路地块被嘉里建设拿下，将建造商业办公+住宅的综合体。

3，购买建议

目前板块内几乎没有新房，不久之前刚刚上新了一个璞玉ONE，实际上是个旧改盘，认筹比没过1：1，群众的眼睛还是雪亮的。

次新房的房龄在10~20年左右，单价13W+。

复兴珑御是里面最新的，大面积为主，单价20W+。

竞争对手主要是新天地的一众豪宅兄弟们。

露香园这种就更不在我们普通人考虑的范围内了。

主要还是淘一淘板块内的二手房，不建议买博拆迁用的老公房。

三，董家渡

现存最早的天主堂和会馆。

董家渡路的尽头，正是几百年来风雨无阻的董家渡码头。

1523年（明嘉靖二年），上海知县在这儿设了一处义渡，后来一位姓董的浦东人置了条可坐23人的大船来回摆渡，这便有了董家渡之名。

1，地理位置：

板块位于黄浦区东南角。北接豫园，南连世博滨江，东临黄浦江。

周边地铁分别有小南门站（9号线）、南浦大桥站（4号线），交通相对较弱。

滨江段的豪宅群和黄浦江对岸的豪宅群隔岸相望。

已经划入中央活动区（CAZ）。

2，规划

董家渡金融城，经过了几次易手，终于守得云开见月明，目前由×地KFS操刀。

×地KFS的商业项目在其他滨江段做的一言难尽，因此稍许带来了一丝不确定性。

不过地段毕竟放着，×地的住宅新房都是开盘即售罄。

3，购买建议

新盘单价14W+，二手房10W+。新房没有明显的倒挂优势。

主要以二手房为主，淘一淘综合品质较高的小区。

四，陆家嘴北滨江

1902年，英商投资的太古轮船公司组建了蓝烟囱轮船公司。

公司成立后不久，就在现浦东洋泾港与民生路之间的江边购置土地，着手兴建码头。

蓝烟囱码头1、2泊位建于1908年，3、4泊位于1924年建成，当时称为远东最先进的码头。

1，地理位置

和虹口北外滩、杨浦东外滩一江之隔，属于陆家嘴拓展区。

周边地铁有歇浦路站（14号线）、昌邑路站（14号线、18号线）、源深路站（14号线）、浦东大道站（4号线、14号线）、浦东南路站（14号线、

19号线在建

）

属于北滨江的陆家嘴滨江金融城（HBC）已经划入CAZ区域。

东部区域暂未划入，未来划入的确定性很大。

2，规划

陆家嘴滨江金融城（HBC）已经顺利建成。

2021年底开盘的九庐三期已经全部售罄。

东部区域除了住宅，目前没有较大规模的商业。

为了弥补这一空白，陆家嘴集团和太古集团又一次强强联手，打造高品质的商业办公+住宅的综合体。

3，购买建议

板块本身属于豪宅区，新房单价13W+。

可以看一看北滨江的辐射区域，淘一淘次新房或是动迁安置房。

另外需要注意的是这个区域内的商住公寓较多，不建议购买。

五，结语

目前看好潜力较大的就是以上几个板块，只是一家之言，有不同意见可以私信讨论。

内环内的明星板块实在太多了，徐家汇、南京西路、汉中路。。。。。。也都是非常优质的置业选择。

板块的轮动时常发生，我们能做的只有提前潜伏。

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