我是沪叔,拥有多年上海房产研究和投资经验,长期持续关注上海地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容,来自

微信公众号“沪叔说房”

的粉丝精选提问:

提问:沪叔,你好,近期看了2007年左右的房子,户型周边配套都合适,总价在680-700万,现在比较顾虑的是房龄已经14年了,假如现在我买了,5年-10年后出手的话,房龄岂不是快20多年了吗,这样的房子未来还不好买掉呢?会不会亏本呢?

沪叔:

你好,很多人问沪叔,买房最关键的哪方面,无非就两个字“地段”,所有抛开“地段”给你说升值,涨跌,都是在扯淡,好地段就有好配套,好的规划,陆家嘴房龄40多年的老破小依然很多人买不起。

提问:沪叔好,上海户口,嘉定安亭一套房,自住不想卖。在花桥一套房预计可以卖200万(缓慢增长),南通一套房110万(苏通科技产业园,根本没涨),目前想把两套房都卖了,换成上海更优质资产,只考虑投资,也就是上海买二套房首付资金310万,可以再加点手里现金,预算是500w的房子,请问买哪里升值潜力大,新房和二手房分别说一下,目前不卖上海房的情况下,社保系数按0.1算,积分是42。谢谢啊。

沪叔:

你好,按照当下上海二手三价就低政策,500w总价新房首付7成要350w+,500w总价二手房首付8成要400w+。

①置换周期久:目前环沪地二手流通速度缓慢,您当下置换两套房子的时间成本不低。

②打新:按照您当下打新积分,基本只好考虑不触发积分的新盘,按照500w总价段对应的新盘最优地段就是外环外的近郊版块,比如徐泾,泗泾,九亭,南翔这类,能买的到不在地铁附近的新盘,这类盘一般不会触发新房积分(热度较低)。

③二手选择框架:500w可以考虑近郊活力版块的二手次新或动迁小2房,这个具体版块或小区需要具体沟通。

④安亭是否要置换:实际上安亭是上海远郊里面,既有价格上限且房价跑输楼市大盘的版块,如果你目前居住的房子可以动,不如整体置换,去更优质的地段,考虑更核心的地产。

提问:沪叔,你好,刚需自住,单身,可以没有学区,紫晶南园、紫竹半岛,这两个小区哪个更能满足自住兼顾投资呢?

沪叔:

你好,紫晶南园小区比较安静,周边配套齐全,离地铁有点远,房龄有点大,在吴泾区域,可以享受闵行滨江地区规划的各种利好,从地段上说未来这个小区的升值空间还是比较大;紫竹半岛小区环境不错,兰香湖边上,楼间距较大,周边学校可以,地理位置在浦江上游第一湾,得天独厚,有高科技人才购买力之城,未来房价可以期待。

提问:你好,预算2000万,两娃家庭,刚到上海。想买个大点的三房以上的单位,主要是学位好一点和房子的居住环境好一点新一点。能否帮忙确定几个板块地段。准备开始看一下。另外新房积分刚到上海不久所以就刚好60分出头,市区是不是打新就不考虑了。

沪叔:

你好,两千万买学区三房及以上的户型是好选择的,兼顾学区、居住环境好且城市界面新,生活便利,建议可以考虑徐汇、黄浦、静安和浦东核心区域二手;60分+打新,要买到核心位置且配套好的新房比较难,另外新房大都是期房,是不划分学区的;具体适合新房还是二手,以及板块的选择,还得结合你的实际情况来推荐。

提问:沪叔,你好,苏州人,刚拿到上海户口,现金300万,上海第二套,主要为投资保值,您给啥建议?

沪叔:

你好,300w首付现金投资二套,新房首付最低7成,450w以内总价预期,二手房可以按照你们的还供预期进行合理杠杆,正常按揭的话只能考虑430w以内总价的小区。

提问:沪叔,你好,在上海内环买房,预算在900-1200万左右,主要是用于投资,该如何进行选择呢?有没有什么推荐的楼盘呢?

沪叔:

你好,从楼市整体数据来看,上海内环新盘的整体数量较少,比较稀缺,引起了市场的热捧。内环的黄金板块主要为市场号召力强,地理位置优越的地段。虹口,浦西及外滩三大板块都是较好的选择。从前的刚需购房者一般注重性价比及整体的房价,而现在的刚需购房者对于地段、建筑品质、配套也都有了更高的要求,也就是改善型楼盘逐渐开始吃香。北外滩地区的楼盘,除了地段,户型也是较为不错的选择。其次,内环内的低价房仍然是较多用户的选择,性价比可以,对于改善型客户来说也会较为符合需求。最后,可以重点考虑学区房。

篇幅有限,只能涉及到这些城市。

查阅大量资料,对于全国300多个城市进行了盘点,做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类:

第一类:可以密切关注,但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类:可以关注,现阶段购买范围限制在主城范围

第三类:自住可买,现阶段购买范围现在主城三类地段:行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类:除了自住不建议购买,而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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