我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自

微信公众号“沪叔说房”

的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好！上海买房，个人情况，单身首房首贷，首付170万，工作在外滩，想买房自住，同时考虑未来置换需求。想请教一些问题。1.金杨老破小和唐镇动迁房如何选择2.个人觉得2室未来五年比较容易出手，我这个资金情况能买到适合通勤的2居室吗？3.如果以上思路不对，请帮我指条明路，推荐一些板块，谢谢

沪叔：

你好，你的首付170万，目前因为核验价的缘故，要求首付六成左右，根据位置和具体楼盘会有些不一样，您能买到的房子280万左右；

1，金杨属于中环以里，位置不错，板块内多条轨道交通，日常出行便利，因为发展成熟，目前的配套也完善，适合居住，板块内老房子偏多，部分经过美丽家园改造，劣势在于人群比较固化；唐镇动迁位于外环外，房龄会新一些，这边目前有基础生活配套，建议考虑二号线沿线；这两边您的预算买一房比较好买，具体买哪还是得看您对于购房的想法；

2，您的预算可以买到两房，且周边配套还是比较完善的，但是地段在远郊区域：比如松江泗泾等。

提问：沪叔，你好，本人名下有套自住房，现在预算在600万想买二套，买二手房投资，请问在徐汇华泾板块买房怎么样呢？

沪叔：

你好，华泾这个板块虽然在徐汇区，但是城市面貌一般，大型商业配套少，产业发展潜力小，学区教育资源普通。这个板块未来房价上涨动力主要是靠徐汇滨江的带动，以及漕河泾辐射利好，板块区域内有较多2010年后建动迁房，多淘淘，还是可以选到性价比高的房子。

提问：沪叔，你好，看到今年五大新城比较热门，想在五大新城附近投资购房，哪一个是可以重点关注的区域呢？五大新城适合作为短期投资吗？

沪叔：

你好，在五大新城购房，需要注意其政策规划前景及未来发展方向，还有政策落地情况。对于刚需且稳定在五大新城工作的人来说，只需要买自己喜欢，居住便利的楼盘；对于目前在五大新城未来想回市区的置业者来说，可以考虑买在市区或者离市区较近的新城；对于在市区工作但是不介意通勤的人来说，不建议买新城的楼盘；对于投资人士来说，建议长期投资，不建议短期投资，风险较大。

提问：您好！目前在人才引进落户审核中，社保快6年目前购房积分应该在55-56?。关于买房有几个问题咨询：1.单身，无婚育打算，计划买50方左右的小两房或可改两房的一房一厅（偶尔父母朋友过来留宿需要）长期自住和资产保值及升值，目前工作地漕河泾，考虑通勤及进城方便性，打算买靠近地铁口（1.5km内）的房子自住，并且地铁到徐家汇7站左右范围圈内的，请问我买这样的房子能实现资产保值和增值吗？除了交通是不是还需要附带考虑学区医疗商圈的问题？2.现公司有公租房政策，最高可签约6年，房租较实惠，且理财投资年化收益约4.2%。结合目前及未来上海房价涨跌趋势，我是现在下手还是等6年后（买房目的之一是住的方便）？或者大概什么时候适合下手呢？3.如1所述需求，有哪些板块的房子推荐？目前心理总价300±50万（500万以内无压力），比起老破小，新房和次新房是不是保值和升职空间更大？需要把预算调到多少才能买到新房和次新房？4.最近有稍微看了一些中介挂的250-350万的二手房（大多老破小），因为比较熟悉漕河泾附近所以对金虹桥和梅陇板块比较感兴趣，这两个哪个更值得买呢？

沪叔：

一连串问了这么多的购房相关问题，一句话总结你的想法和需求，也就是500w预算内买自住的房子，上海首套房也考虑未来增值幅度和置换，该买哪里，为什么推荐这里，应该什么时候买？任何事物都有周期,电商刚起步的时候，在淘宝上随便开一个店就能赚钱,现在短视频和直播是风口，每个时代的转折点，是命运的分化，房地产几十年来，一直宽松必涨、收紧必跌，今年楼市放松是主基调，政策出台到房价开始上涨是需要2-3个月时间过渡的，所以，入场时间是足够的。

你在漕河泾产业园工作，当下落户后积分在55-56分，九亭泗泾的房子打新可以试试看，如奥林匹克花园三期，复地富顿街区，格力泗泾，积分要求应该不会很高，这积分有小概率可以入围。其次买周边二手，500w以内一定是预算内可控，优先买2房，优先买次新，优先买商品房，优先买电梯房。金汇龙柏古美金虹桥这四个版块均可以了解，具体看需求对应版块配套，你的核心首要需求点有哪些，预算有限，要择优，而不是什么都想要，现实什么也都要不了。

提问：沪叔，你好，现在手上是有一套房子，如果说要提高积分的话，想把这套房子出售掉。但不知道像这种我们这种置换的，二手房换新房的这样的一个操作方式，有没有一个时间给我们，还是说积分的话，就是在开盘的时候就已经要去算好了呢？

沪叔：

你好，目前的市场行情是这个付款时间不会太给太久，最多给一个星期。新房对首付这个时间是要求的比较严的。因为首付到账之后才能批贷款，贷款时间比较长。如果说你首付时间本来就很长，贷款时间很长。

对开发商他们的回款来说，都是一个非常大的问题。所以说他们也解决不了这个贷款时间的问题，他们只能就是先把客户的首付时间给压缩，有很多是当天付首付，有可能是三天，也有些是一周之内把首付付齐。

对于要置换的购房者话，要注意置换的这个时间，相比较来讲可能会长一些。等这个楼盘开盘的话，可能这个中间的时间可能相对来说会少一些，可能会不够。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。

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