我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自

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的粉丝精选提问：

提问：沪叔你好，能帮忙分析下闵行梅陇镇地区的人群，配套和未来的房价趋势嘛？然后500万-600万左右二房有哪些小区推荐。

沪叔：

像梅陇镇这样地处上海西南，闵行接壤徐汇外环的地界，二手接盘的本区客和外区客55开。目前集中性的商圈围绕在沪闵路和古美西路之间的南方城，中庚和莲花国际。版块内无梯队学区。版块小区房龄老小区楼梯房1990年前后，品质商品房2005年前后，房龄基本都有15年以上。600w二房靠近15号线朱梅路附近的晶欣坊，晶采坊，次新动迁好买的。靠近阳城这边的品质商品房只能买1房，2房买不进去。

城市发展结构一般两种类型，一种是“环状”，内环、中环、外环，上海就是如此，每个“环”就是内部结构的分界线。另一种是割裂的组团状，比如深圳。城市能级越高，人群差异越大，你买的房子地段只要好，上涨只不过是时间问题，买入地段时要注意价值是随着时间会增加，还是衰减，长期发展来看，地段不是一成不变，拥有流通性和成长性的好地段价格普遍都很贵。现阶段，上海既具备流通性和成长性，还有很高的性价房子详见知识星球内部。

提问：沪叔您好，上海有1套房，公基金贷款已还清。5年内曾有原房内25%过户记录（积分计算是否算5年内购房记录？）。目前手上现金400W，想买市区或近郊二居室房投资或自住过度。如积分计算5年内无购房记录的话考虑现有房过户给父母参与打新，如算有购房记录打算买二手房，我们夫妻月收入5W，公积金账户内100W左右，请问推荐的板块或楼盘？最好有利于出租及未来5年后置换出售。另外请问目前我这情况首付比例？谢谢！

沪叔：

你好，买房的底层逻辑相通，都是追求回报率，买房的策略有所不同，每个人因人而异，预算多少，房票几张，自住还是投资，你可以理解为五个维度：1.你买的房子能否升值，取决于房子周围购买力，高净值人群多，产业多，房价有涨下去动能；2.买房地段是王道。选筹最重要；3.你喜欢不等同市场喜欢，你看中的装修豪华，面积多大，在房子周边的配套面前比如名校，医院，上市企业等等面前不值一提；4.大部分的人收入增速，是追不上通胀的，过去这些年，唯一跑赢了印钞机速度的大类资产，只有房子。5.上海楼市改善型需求在未来是个机会，具体详见知识星球内部。

当下关于过户记录要区分看是其他人过给你，还是你过给其他人，如果是你过给其他人，这个对新房积分没有影响，目前基础分就是30分，如果是其他人过给你，基础分就是25分。过户房子给父母后，按照上面两种情况分别对应60分/40分基础分。二贷首付400w，打新对应总价最高能到570-600w。因为你们社保月数不是很清楚有多少个月记录，当下这个积分如果较高，可以考虑虹桥或者其他外环近郊的地铁盘打新；如果积分相对偏低，那就只能买一些近郊的非地铁盘或者有一些鸡肋缺点的盘。

提问：沪叔，你好，我在上大宝山这边工作，首套，首付现在手上只有最多250，新房能多贷点，二手就比较低了，最近在看红星天铂，但又觉得有点远，在红星天铂的叠墅和顾村的二手之间犹豫，想问一下，哪个更值得买？有没有比较推荐的二手？还是说再等等之后别的近一些的新房？谢谢！

沪叔：

你好，红星宝山天铂位于宝山罗店板块，这边有北郊未来产业园，有好的学区，配套也都在产业园里，房子本身也是不错的，属于红星在上海的第一个项目，同时也是别墅产品；

顾村生活配套，有地铁7-15号线，地段更好；关于地段的选择还是要看你的具体需求来定。

提问：沪叔你好，本人上海人，由于是二贷，置换首付预算大概在450万左右。想问问徐汇区龙华板块和虹口北外滩板块有没有合适的00后两房户型，或者有更好的建议，谢谢。

沪叔：

你好，450w二贷首付成本，去掉30w税费中介费，可买550w-600w对应总价房源。龙华这边大部分是楼梯房工人新村，老小区，房龄集中在1980-1995年之间，大部分均价在9w上下，北外滩这边老塔楼比较多，均价在8.5w-10w，所以您预算对应买到的小区无品质可言，房型也相对比较鸡肋，买进去就是老破小或者老塔楼，增值溢价能力较弱，是随版块增幅的选择。

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