我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自

微信公众号“沪叔说房”

的粉丝精选提问：

提问：沪叔好，上海户口，嘉定安亭一套房，自住不想卖。在花桥一套房预计可以卖200万（缓慢增长），南通一套房110万（苏通科技产业园，根本没涨），目前想把两套房都卖了，换成上海更优质资产，只考虑投资，也就是上海买二套房首付资金310万，可以再加点手里现金，预算是500w的房子，请问买哪里升值潜力大，新房和二手房分别说一下，目前不卖上海房的情况下，社保系数按0.1算，积分是42。谢谢啊。

沪叔：

你好，按照当下上海二手三价就低政策，500w总价新房首付7成要350w+，500w总价二手房首付8成要400w+。

①置换周期久：目前环沪地二手流通速度缓慢，您当下置换两套房子的时间成本不低。

②打新：按照您当下打新积分，基本只好考虑不触发积分的新盘，按照500w总价段对应的新盘最优地段就是外环外的近郊版块，比如徐泾，泗泾，九亭，南翔这类，能买的到不在地铁附近的新盘，这类盘一般不会触发新房积分（热度较低）。

③二手选择框架：500w可以考虑近郊活力版块的二手次新或动迁小2房，这个具体版块或小区需要具体沟通。

④安亭是否要置换：实际上安亭是上海远郊里面，既有价格上限且房价跑输楼市大盘的版块，如果你目前居住的房子可以动，不如整体置换，去更优质的地段，考虑更核心的地产。

提问：沪叔，你好，预算800-1000万，积分不够新房，投资型，地块不限，以增值为目的，请沪叔指导一下，谢谢

沪叔：

关注楼市都知道今年上海豪宅市场热，年初上涨一波，由于疫情，楼市虽然暂停两个月，但是之后行情继续向上，不过这次涨幅基本上需要3-5年消化，现在豪宅市场开始降温，甚至还有跌的一些消息，不过这都影响上海未来五年整体行情，涨幅靠选筹，挣钱靠杠杆，如何选好筹详见知识星球内部。预算800-1000万现在一二手房会有一些倒挂，新房一些体量大的盘会有不需要积分的，比如唐镇的周边规划还不错，缺点交房时间晚，投资应该问题不大。二手的话主要考虑一些纯居住型板块，比如南翔、徐泾、大宁、上大、北蔡等板块。

提问：沪叔，你好！上海买房，个人情况，单身首房首贷，首付170万，工作在外滩，想买房自住，同时考虑未来置换需求。想请教一些问题。1.金杨老破小和唐镇动迁房如何选择2.个人觉得2室未来五年比较容易出手，我这个资金情况能买到适合通勤的2居室吗？3.如果以上思路不对，请帮我指条明路，推荐一些板块，谢谢

沪叔：

你好，你的首付170万，目前因为核验价的缘故，要求首付六成左右，根据位置和具体楼盘会有些不一样，您能买到的房子280万左右；

1，金杨属于中环以里，位置不错，板块内多条轨道交通，日常出行便利，因为发展成熟，目前的配套也完善，适合居住，板块内老房子偏多，部分经过美丽家园改造，劣势在于人群比较固化；唐镇动迁位于外环外，房龄会新一些，这边目前有基础生活配套，建议考虑二号线沿线；这两边您的预算买一房比较好买，具体买哪还是得看您对于购房的想法；

2，您的预算可以买到两房，且周边配套还是比较完善的，但是地段在远郊区域：比如松江泗泾等。

提问：沪叔，你好，咨询您一下，小孩2026年上小学，现居普陀，打算买学区房，请问上小+徐教院和普陀新普陀+梅陇中学如何选择？谢谢指导

沪叔：

你好，新普陀+梅陇是普陀为数不多的双学区组合，新普陀是除了华师大外最好的公办小学，梅陇是普陀公办初中的老大，也是普陀区重点培养的学校，每年梅陇考四校八大的在10人内，考曹二的基本上在15人左右。上海小学在徐汇算公办二梯队，徐教院在徐汇算公办里面的前排，30%进市重点，中考和梅陇差不多，应该略好于梅陇，梅陇和徐教院都比较鸡血，老师抓的都比较紧，两个学校现在都要求3年落户，两个组合基本差不多，如果对普陀比较熟悉的话，建议选普陀。

提问：沪叔，您好！关注您很久了，我在上海工作，无房刚需，现在工作几年了一直在犹豫买房的事，房价太高感觉如果买房的话压力会很大，现在究竟要不要赶快买房呢？越等房价越高，但是上车门槛又很高，真的不知道怎么办了。

沪叔：

你好，关注楼市走向的人太多太多，大家的观点也不一样，房价太高，是当代哪个年轻人必须面对的现实焦虑，每个人都知道，自己手里那点存款，永远跑不过房价，让不少人望尘莫及，2020年让前几年积压的需求突然释放，现在又开启了下一轮循环，如果一年存不下2万块钱，那么在一二线买房基本无望，对于一些高收入人群，晚点买房更符合长期利益，这些人存款少，但是收入预期稳定，耐心等几年能买到千万级以上的好房子，现在急于上车之后只能置换。而对于那些家里赞助买房，收入不算高的人来说，上车当然是越早越好，毕竟没有人能承受得住楼市的波动，凑足首付就下手。而对于白手起家的年轻人来说，首先要学会开源节流，控制支出，并且要给自己定下目标，一定要在生孩子之前买到房，不然今后这个目标会越来越难以实现，不太建议这些人为了早一点上车就过度杠杆或者合伙买房，毕竟未来充满了太多不确定性。买房虽然困难，也要相信总是有办法的，还是不要太过于焦虑，走好现在每一步。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。

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