我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自

微信公众号“沪叔说房”

的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，请问融信海纳印象和旭辉公元哪个更好呢？考虑自住和升值，单身，有没有学区无所谓。

沪叔：

你好，融信海纳印象在南翔板块，交通便利，热度还不错，看房的人还是比较多的，有点是北面是印象城，离地铁不太远，周边教育资源丰富，缺点也很明显，门口的高架即将建设离的很近，旁边的S5和地铁线，噪音无法避免。旭辉公元在安亭板块，这个小区环境不错，得房率高，交通不太便利，有九年教育的外国语学校，刚需上车可以。升值建议买融信海纳印象。

提问：沪叔，你好，外省有房子在上海买房算二套吗？有贷款记录，但是房子卖掉了应该就不算了吧。

沪叔：

你好，您家目前在沪属于二贷首套契税，新房首付70%+，二手房首付80%（非普宅）+/65%+（普宅），上海购房是认上海的房产套数【和】全国范围内的按揭记录，有按揭记录但还完也算是二贷。

提问：沪叔，你好，最近观察到一个板块离新江湾湾谷科技园的淞南，看了房价不高，嘉骏香山苑、盛世宝坻、鹏程花苑这几个小区买了，未来升值空间大吗？

沪叔：

你好，这个800万左右买在淞南投资，不太看好，这个板块内的老公房居多，虽然离科技园比较近，板块内没有产业、没有学区资源、没有高收入高净值人群，没有规划，未来跟着大盘小涨，想要获得大的收益，不看好这里买房投资。

提问：沪叔，你好，我目前是刚需婚房，总价400万想在外环内上车，前阵子重点看了下徐汇的长桥版块和华东理工版块，考虑的是徐汇的教育资源比较优秀，距离家里亲戚也近一些。我们预计会在这套房子里住5-10年，所以期望未来好转手些，方便置换。我们主要是想问问长桥，华东理工版块未来升值空间大吗？以及长桥四村、三村及附近的房子怎么样？上班在闵行莘庄，目前没有小孩，3年内也没有要小孩的计划，主要考虑学区升值。

沪叔：

你关注这两个板块来说，目前属于发展很成熟的板块，位置也核心，长桥这边之前是工人新村，整体两个板块的配套偏老旧，这边的客群相对固话，由于学区的加持，这边价格并不低，很多人为了学校过来的，所以性价比一般。首先学区在确定的那一刻已经涨了，后面带来的是保值，并且教育改革，未来可能有风险，如果暂时不用的话，买学区房是不太划算的，溢价过高。

关于判断板块升值潜力？首先对于板块的认知，不能只局限当下，更多是贯穿过去，现在，未来。一个板块一定会经历四个阶段的生命周期：1、炒概念；2、炒地皮；3、炒配套；4、炒供需。上海楼市有很多区域，区域内也有很多板块，板块价格各有不同，你关注的板块如果处于炒概念阶段，板块房价在城市的板块平均价以下，买入后升值潜力大；如果板块处于炒地皮和配套阶段，房价在城市板块中位数以下，此时买入赚几率很大；如果你买入板块在炒供需阶段，此时这个板块价格远超过城市板块最高平均价格，那么风险较高了。上海各大板块所处阶段详见知识星球。

提问：沪叔，你好，上海本地户口，现在有房票想在前滩买套房投资，但是上海楼市现在政策这么多，调控很严，上海房价还会不会涨？还有没有投资价值？买房的话选新房还是二手房？

沪叔：

你好，房价是否上涨这是受社会普遍共识影响。不是你我能说的算的，目前受政策影响，未来房价会保持稳定，虽然均价稳定，但不同区域房价分化严重。投资建议选择优质房产，建议理性分析，不要短视而贸然投资。新房限价，低于二手房，这是有利有弊的，局部看是有利于买房，长期来看，这意味着价值有限。限价导致产品品质普通，居住舒适度与投资价值也随价格受到限制。因此建议买房要谨慎全面地分析，看清区域与产品价值。前滩的二手房目前不太建议。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。

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