我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自

微信公众号“沪叔说房”

的粉丝精选提问：

提问：沪叔，这是咨询者问题:您好沪叔，我女儿在崇明上海外国语贤达人文学院读书，以后想留在上海。我老家在徐州，现在想把徐州的一套闲置房产卖掉，先在上海老城区好点的地段买套公寓房，出租，等到以后孩子在上海落户有购房资格了，再卖掉公寓房，在上海买套正式的房子，不知道我的想法可行吗

沪叔：

你的想法是可行的，但是不建议这么做。因为公寓房劣势比较多：1.产权只有40或50年，到期需要付费续土地使用权。2.商用水电，生活成本高。3.不能落户，没有学区，不能读书。4.酒店式公寓出手的时候税费很高20—40%，而且涨幅很慢。5.市面需求量少，多数客群选择一手公寓，二手公寓不好出手。公寓虽然租金高，但是因为以上缺点，很少人会选择投资公寓，并不建议你这样操作。

提问：沪叔你好！请问能分析一下崇明房产的价值吗？周围人10个有9个是一票否决。我原来映像中也是认为崇明新房除了自住度假养老之外是没有任何投资价值的。但是最近观念似乎有点动摇，通地铁指日可待，到金桥也就25分钟，旁边就是很好的幼儿园一直到高中，然后交大、同济、上外在这边分校区大学城，商业体也开工了，还有医院分院也在规划谈判，几个楼盘也卖的很快。有点想在陈家镇东滩那买个二套投资，可以考虑吗？

沪叔：

你好，房产纯投资，有一个根本的问题，未来再卖的时候谁来给你接盘？崇明线建工在即，预计2026年开通，势必会给沿线的地段带来人气和一定的配套。但毕竟隔海如隔省，光去岛上来回车费就得100块，在东滩新盘附近的唯一地段型商业配套名岛生活广场也基本都是农家乐的饭馆，所以当下不论是通勤还是消费都是缺乏人气且不方便。

在崇明线落定的那天开始，沿线的地价和房价都会把溢价给加进来，当下崇明属于地多人少，大部分都是农地宅地拍地成本低且溢价利润可控，在房屋去化这块，东滩本地基本都是农户自己有房买的客群少，大部分都是杨浦宝山浦东过来的投资客比较多。

所以这边小区交付后仍然不会有什么入住率，只会作为偶尔的自住度假的地方，类似于民宿。人进不来当下仍然有可替代3w多一平的版块，试问崇明的投资利润点在哪里？没有人接盘即便未来二手统一挂高价打掩护出房，周边限价新盘还在续销的状态下，是很难脱手的。

提问：沪叔，你好，近期看中一套二手房，价格和房子本身都在接受范围内，但是房东不止1个月，是3个人合买的，其中有个房东还在外地，这类型房子可以入手吗？有哪些风险呢？

沪叔：

你好，可以买，不过买的时候签合同要注意这套房产所有共有人都要签字，如果遇到这个在外地房东实在赶不回来签字，可以签卖房委托书，一定要得到所有房屋产权人卖房确认，交易签字的时候可以与这个在外地房屋产权人进行视频通话确认身份，另外最好录视频作证。

提问：沪叔您好，上海有1套房，公基金贷款已还清。5年内曾有原房内25%过户记录（积分计算是否算5年内购房记录？）。目前手上现金400W，想买市区或近郊二居室房投资或自住过度。如积分计算5年内无购房记录的话考虑现有房过户给父母参与打新，如算有购房记录打算买二手房，我们夫妻月收入5W，公积金账户内100W左右，请问推荐的板块或楼盘？最好有利于出租及未来5年后置换出售。另外请问目前我这情况首付比例？谢谢！

沪叔：

你好，买房的底层逻辑相通，都是追求回报率，买房的策略有所不同，每个人因人而异，预算多少，房票几张，自住还是投资，你可以理解为五个维度：1.你买的房子能否升值，取决于房子周围购买力，高净值人群多，产业多，房价有涨下去动能；2.买房地段是王道。选筹最重要；3.你喜欢不等同市场喜欢，你看中的装修豪华，面积多大，在房子周边的配套面前比如名校，医院，上市企业等等面前不值一提；4.大部分的人收入增速，是追不上通胀的，过去这些年，唯一跑赢了印钞机速度的大类资产，只有房子。5.上海楼市改善型需求在未来是个机会，具体详见知识星球内部。

当下关于过户记录要区分看是其他人过给你，还是你过给其他人，如果是你过给其他人，这个对新房积分没有影响，目前基础分就是30分，如果是其他人过给你，基础分就是25分。过户房子给父母后，按照上面两种情况分别对应60分/40分基础分。二贷首付400w，打新对应总价最高能到570-600w。因为你们社保月数不是很清楚有多少个月记录，当下这个积分如果较高，可以考虑虹桥或者其他外环近郊的地铁盘打新；如果积分相对偏低，那就只能买一些近郊的非地铁盘或者有一些鸡肋缺点的盘。

提问：沪叔您好，上海如今楼市不是用买房来形容了，得用抢房了，有房票，我首付预算大概有1000w，想用来再上海投资买房，推荐一下热门的地段区域吧！

沪叔：

你好，以下这些板块可以关注： 浦西的大虹桥板块，上海市对于大虹桥的规划一直十分偏重，交通，产业等方方面面都是精心发展的成果。 本就高能级的前滩板块更是在教育方面展现其优势，华师大二附中一一直都是前滩备受追捧的热门学校，同时板块无论地段交通还是生活配套方面都十分成熟，其中项目成为热选也不以外。

徐汇当然也榜上有名，最为成熟板块还具有供应新项目新房源能力，在众多板块中地位十分稀缺，同时板块内还拥有上海中学，名校加强地段。 具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部分享。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。

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